今年以来商品房销售整体呈回落态势，但9月底国家限购限贷松绑政策出台后，上海房地产市场活跃程度增加，商品房销售面积降幅有所收窄。

市统计局昨天公布数据，1－11月本市新建商品房销售面积1747.99万平方米，比去年同期下降18.8％，降幅比上月收窄3.6个百分点，其中，住宅销售面积1503.66万平方米，下降18.6％，降幅收窄3.6个百分点。分月销售情况看，11月销售受政策影响较为明显，商品房销售面积达261.33万平方米，创年内新高，比去年当月增长9.3％。

9月底央行首套房贷认定标准调整对存量房市场产生积极影响。据市房地产交易中心统计，1－11月本市存量房网签面积为1510.59万平方米，比去年同期下降41.4％，降幅比上月收窄5.4个百分点，其中，存量住宅1286.06万平方米，下降43.9％。

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目前，全国仅剩下北上广深四个一线城市未放松限购，尽管业内松绑限购的呼声不绝于耳，但上述几大城市都纷纷表态短期内不会调整政策。

“实际上，并非仅出于中央层面的压力，而是一线城市的地方政府自己不愿放开限购，他们有自身的顾虑。”深圳市规划国土委一位内部人士透露。

住建部政策研究中心原副主任王钰林告诉《华夏时报》记者，中央和地方政府放开一线城市限购的意愿都不强，政府担心放开后，市场预期突然发生巨变，投资投机需求重新入市，房价再度大涨。

他进一步表示，目前北上广深限购确实很难放开，但存在政策微调的可能性，比如按一定条件允许外地户籍人士购买二套房，或缩短首套房缴纳社保或缴税的年限。

政府的重重顾虑

对于政府存在哪些顾虑，上述深圳市规划国土委内部人士告诉记者，一线城市的房源整体上仍是稀缺产品，长期来看供不应求，而保障房的供给又十分有限，短期仍无法保障中低收入人群的住房问题，一旦放开限购，房价必然上涨，不利于社会稳定。

该人士补充道，更为重要的是，政府需要考虑特大城市人口流入管理，而限购可以控制人口流入。“一般买了房，就会定居下来，政府需要配套各种资源，比如教育、社保、交通等，增加了政府支出，短期内公共配套跟不上。”

尽管目前一线城市没有购房入户政策，但实际上附加在房子上的公共资源仍较多，比如教育资源，且有房也可为落户加分，所以政府为了减少相关配套支出，之前有的二线城市即便救市，也不允许购房入户。

而住建部副部长齐骥近期也公开表示，对于一些城市此前出台的限购政策，这类干预迟早要离开房地产市场。但对一些特大城市而言，人们购置完房子就要在这里生活，形成了实际居住人口的增量，对整个城市运转包括供水、公共交通、大气污染等都带来挑战，这已经超出了房地产市场的范畴。

业内人士认为，限购是在房价快速上涨、投资投机性需求大量释放的背景下出台的。目前，房价已经处于比较平稳的状态，而坚持限购可能造成奇货可居的印象，反而令购房者对后市充满信心。

在北京中原地产首席分析师张大伟看来，一线城市对房地产的依赖相对较轻，其他产业完善，可以部分弥补房地产调整对经济的影响；今年一线城市土地销售依然火爆，政府在房地产部分的收入减少有限，且一线城市不需要放松限购市场就可以回暖，央行“9·30”新政松绑限贷后，成交最活跃的恰恰是一线城市。

中原地产市场研究部统计数据显示，截至11月18日，今年北上广深四大城市土地成交金额已高达4519亿元，平均楼面单价为每平方米8341.9元，比2013年年度的平均楼面单价大涨53.4%。而住宅土地成交额高达3037.9亿元，已超2013年全年2728.9亿元的成交额。

存微调可能性

据媒体报道，近期智囊机构向监管层提交了一份调整房地产调控政策的整体方案，未来包括对一线城市购房资格的进一步放宽、降低税费等储备政策将视市场情况出台，使楼市维持一定热度。

在王珏林看来，四个一线城市也有区别，北京、上海限购很难放松，广州、深圳现在也不具备放开的条件，但政策存在微调的可能性。

“原来对外地户籍人士只给一个购房指标，但他们工作三五年后，也需要改善住房，外地人也缴纳社保，也纳税了，有理由享受城市居民同等待遇。”王珏林说，这些微调操作起来也不难，同时对市场预期又不会产生太大影响，可行性较大。

实际上，业内人士认为很多改善型需求被限购政策挡在门外，因此一直在呼吁放松北京等城市高端住宅的限购。

“我们在今年4月份就提出了对高端住宅放松限购的建议，从目前来看，这一建议已经被多个地方采纳，而结果证明，在目前的市场环境下，放松高端住宅限购不会带来房价的报复性上涨，反而对于促进当地房地产市场的健康发展是有好处的。”中房协名誉会长朱中一告诉本报记者。

北京万科副总经理肖劲也曾建议，北京高端住宅限购应放开，比如单价5万元／平方米以上，或者总价800万元以上的项目。

“我们判断有可能会放开高端住宅的限购，但全部放开的可能性不大。”深圳一家央企开发商营销负责人对记者说。

研究员严跃进称，可以对一线城市限购政策进行“结构性调整”，比如市区和郊区采取不同的限购政策，对于外来人口的购房资格认定调整，或者加大对大户型购买的政策优惠力度，但不能任由投资投机者炒房。既要鼓励楼市健康发展，也要继续抑制投机等情况出现。

“两个月前，住建部官员来上海考察过，我们当时反映了市场库存已有下降的迹象，成交有所回暖。”上海一位业内人士告诉记者，之后上海调整了普通商品房的认定标准，但并未放开限购。