恶性循环

嘉凯城拿地高峰期集中在2010年和2011年。2009年,公司存货不足70亿元,第二年就达到了130.69亿元,2011年进一步提高到近184亿元;随后两年,嘉凯城存货虽有增加但增幅明显放缓,进入2014年,公司开始了又一轮集中拿地,截至三季度末,存货金额已经从年初的226.5亿元增长至285.33亿元。

公司在拿地方面高歌猛进,另一方面其销售却难言乐观。2011年,嘉凯城实现合同销售面积25.06万平方米,合同销售金额39.45亿元;2012年分别为44.6万平方米和78.2亿元;2013年分别为35.74万平方米和79.8亿元。

销售面积止步不前,开工和完工项目却大步向前。2011-2013年,嘉凯城交付面积分别为35.16万、27.3万和76.71万平方米,同期新开工面积分别为34.14万、75.6万和35.83万平方米,公司的摊子越铺越大。

年销售面积只有30余万平米,土地储备却高达数百万平米,在房地产行业风光不再的情况下,公司如何实现快速去库存呢?不是嘉凯城不想去库存,但公司已经建好的房子已经够卖半年的了。

2013年年报显示,嘉凯城存货中的“开发产品”也即完工的楼盘账面余额为52.33亿元,当年公司全年收入为112.48亿元,已完工楼盘账面余额相当于公司半年的收入,而且公司的预收款还略有下降,难道是公司惜售待涨?

显然不是。“加强渠道营销,创新营销方式”在公司年报中被强调再三。从存货猛增的2010年算起,公司收入涨幅刚刚超过两成,但累计完工未售的楼盘已经从24.62亿元增长了一倍有余。

也就是说,在行业高景气度时,嘉凯城大量囤地,但由于限购等政策陆续出台,公司销售节奏被打乱,随着房企存货越来越多,业务集中在二三线城市的嘉凯城已经积重难返,即使降价促销,积压的楼盘也难以快速处理。

从嘉凯城房地产业务的毛利率可见一斑。2011-2013年,公司房地产板块的毛利率分别为42.37%、35.49%、25.37%,三年时间下降了近两成,原本高利润的房地产业在嘉凯城手中变成了低毛利。

由于存货高企和销售不畅,嘉凯城的现金流自然难言乐观。除了上市当年和2012年之外,公司经营活动产生的现金流量净额持续为负,即使销售额突破百亿,也难以给公司带来实实在在的现金流。

依靠自身无法满足日常经营活动,嘉凯城开始大量借债。

截至2014年三季度,公司长短期借款合计达到了142.59亿元,而货币资金不足17亿元,在公司借壳上市的2009年,嘉凯城账上的现金超过25亿元,并且几乎没有短期借款,长期借款只有24亿元左右。仅仅五年时间,公司就负债累累。

除了长短期借款之外,嘉凯城一年内到期的非流动负债也已经逼近40亿元,包括银行借款和到期信托,由于信托融资成本较高,除了支付到期本金外,还要支付高额的利息费用,嘉凯城已经沦为金融行业的“打工仔”。

除了大量借款满足自身需求之外,嘉凯城还为旗下子公司大量担保融资。截至2014年10月份,公司对外担保余额为94.08亿元,占公司最近一期经审计净资产的219.3%,两倍于公司净资产的担保金额显然不是好事。

虽然监管部门也曾要求上市公司对外担保总额不能超过最近一个会计年度合并报表净资产的50%,但在实际操作中这一规定并未严格遵守。担保总额如果超过净资产,存在着“资不抵债”的潜在风险。因为上市公司要承担连带责任,如果被担保方中的某一家或几家公司发生财务问题,很可能使上市公司陷入困境,尤其像嘉凯城这样本身负债率就很高的企业。

在给众多子公司的担保中,一家名为浙江万振能源有限公司(下称“浙江万振”)的企业屡次获得嘉凯城的担保,累计金额达到数十亿元,虽然每次担保金额并不高,但浙江万振给嘉凯城带来的损失不可小觑。

虽然没有全部计提损失,但浙江万振这家二级控股子公司已经给嘉凯城造成了近5000万的损失。