轻资产转型背后的无奈

早在2003年，潘军就开始为花样年的转型做准备。但当时花样年对于转型的概念还是停留在多元化产业的布局上，并未体现如今相对完善的转型规划。而互联网思维带来的解构重组作用，则让潘军摸索到花样年未来的发展路径，让他找到说服董事会中的“顽固派”，开启转型之路的方式。

而转型背后其实是传统房地产开发模式的剧痛表现。2013年末，刚刚从北京竞拍土地现场回来的潘军铩羽而归。“现在的拍地，只能用惨烈来形容，我们连举牌的勇气都没有了。”

在一线城市，土地资源早已成为极度稀缺的生产资源。众多房地产公司为争夺建设地块不计成本，而潘军深知花样年并不具备这种“一掷千金”的能力。

时值2013年11月，潘军参加了北京的8宗配建竞价地块的拍卖，其中的6宗自住型商品房用地成交总价达70.09亿元。花样年被现场中海、中铁建、中粮、招商、万科、华润置地等16家大型房企的“一掷千金”完全淹没。心有不甘的潘军也无可奈何。他知道，传统的房地产行业能够给花样年施展才华的空间越来越小。

后来潘军在接受媒体采访回忆当天情况时说，“当第一笔交易成行后，我就觉得没必要再这么耗下去了。”

不过潘军也庆幸没有下血本去拿地，他在接受记者专访时评论说：“我认为未来土地对于房地产开放商来讲未必是优质资源。如果哪个公司前几年在三四线城市高价买入大量土地，那么这个公司基本上完了。现在土地款他肯定还不上，房子也肯定卖不出去，那必然要亏死。”

他告诉记者：“我们今年下半年一块土地都没有买。当换一种思维方式发展的时候，你会发现可能根本就不需要土地。以后我们也会买地，但是不会自己出高价买，而是形成联合体来买。而且找一个合作伙伴拿地是一件非常容易的事情。”

一位匿名的内地赴港上市房地产企业副总裁对记者置评说：“随着前两年大型房地产商逐步离开三四线城市转而回归北上广深，这些一线城市的土地价格扶摇直上，三四线城市却房价地价都出现下降。且不说花样年这样的上市公司，就连一些更大型的开发企业也必须形成联合体才敢去拿地。这些企业都清楚，赚的少是小事，分担风险大事。”

他认为：“所以花样年的转型与很多企业一样，面对昂贵的地价和越来越激烈地竞争，转型既是形势所迫导致的无奈，也是求得生存和发展的必然选择。”

不过这种由开发商转型为社区服务商的难度不容小窥。有研究者评论说，花样年以并购物业公司的形式扩大了物业管理面积，并重组上市。但规模依然不大，客户的活跃程度也不高，以彩空间、彩之云、彩支付构建的社区运营空间所承担的运营内容和有效性远远不够。

其实，潘军也看到了这种不足。由于花样年必须通过同业收购和租赁覆盖更多的物业和社区人群。但是随着物业价值被重新认识，花样年收购和兼并物业公司也变得越来越困难。于是潘军正在打造另一个物业平台“解放区”。在这个新的平台之上，花样年与物业公司采取分成的模式，以自己的社区运营经验，帮助物业公司提供社区改造方案和策略。他告诉记者，目前“解放区”平台已与深圳的30多家物业管理公司签订了合同。（来源：中国经营报）