环内稀缺地段放量，环城四区热点纷呈，远郊楼盘超值宜居

2014年已经接近尾声，回顾天津楼市，不少热点板块大放异彩：天津市内六区楼市，因河西南部、南开天拖等土地放量供应，在中心区域土地资源日益稀少的背景下，获得改善型购房者的热捧，全年置业关注度位居前列；环城四区楼盘项目遍地开花，特色产品丰富多彩，更凭借完善的配套、高性价比的房价等优势，成为刚需购房者的最爱；武清、团泊湖等远郊板块，生态资源得天独厚，交通日益便利，且受益于京津冀协同发展，受到本地及外来置业者的青睐。

1、河西南部：环内稀缺地段放量供应

继之前开发火热的梅江片区渐趋平静之后，河西区南部在2014年再度迎来了项目集体放量的全新阶段。东起微山路，西至解放南路，北起海河，南至外环线，在这片不到20平方公里的区域内却有着2014年尤为耀眼的两大片区—“新梅江”、“新八大里”，众多一线房企正在陆续入驻，为河西区楼市注入新活力。

“新梅江”与有着天津高端楼盘名片之称的“梅江”比邻，是本市“十二五”规划的重点工程，规划总面积约16.77平方公里，新建建筑面积约1830万平方米。2013年，“新梅江”土地进行了整理出让，其中外环线以里、解放南路周围的诸多地块尤为瞩目，引起了数十家房企的关注，其中一宗地以19.05亿元总价成交，折合楼面地价14358元/平方米，溢价率达65%，拔得当年外环沿线出让宅地楼面均价的“头筹”。从目前此片区主要的新梅江雅境新枫尚、新梅江万科柏翠园以及金侨新梅江壹号项目来看，其产品和价位均趋向高端，规划打造第二个梅江高端社区的构想已清晰可见。

而与“新梅江”相连的“新八大里”片区，同样在2014年大放光彩，2014年土地市场的目光几乎全部聚集在其之上。“新八大里”规划近80万平方米的住宅集群和超百万平方米的商业中心，向西承接文化中心，向南连接“新梅江”，向东接轨天钢柳林的城市副中心的建设规划核心区域，区位优势不言自明。除待字闺中的一里和八里地块尚未面世之外，其余各里地块均已成交，而且楼面地价在12000元至15000元/平方米。目前，片区内首个高端住宅项目已于今年底亮相，预计2015年该区域将迎来项目建设高峰期。天津中原二级市场部策略中心总监唐勇介绍说，从区域价值上看，“新八大里”地处天津核心区域，凭借其稀缺地块、交通便捷、配套完善等优势，以及将来较强的地块价值潜力，有望成为未来城市新名片。

2、天钢柳林：城市副中心坐拥河景资源

早在2009年6月，《天津市空间发展战略规划》对天津市的发展方向、空间布局结构等重大问题作出了展望和安排，提出了天津中心城区“一主两副”的规划。其中，天钢柳林地区规划为城市副中心之一，未来将建成面向国际，以商务会展、商业娱乐、创智产业及休闲居住(国际社区)于一体的，集中展现天津城市形象的生态型城市副中心。时隔5年时间，随着天钢柳林道路、绿化、公建等推进，招商、融科、恒大、金地等一线房企高价拿地入驻，天钢柳林在2014年进入全新的阶段，新项目开盘热销，2015年还有数个主打河景主题的高端楼盘全新开盘，有望激活海河东板块。

区位上来看，天钢柳林城市副中心也称海河上游后五公里城市副中心，东起外环线、西至昆仑路、南起大沽路、北至津塘路。海河从区域内流过，河景资源丰富，轨道交通、津滨高速、津塘公路、津塘二线等多条连接中心城区和滨海新区的交通命脉从这一区域发端或穿过。另外，地铁1号线、9号线以及规划中的多条轨道交通，则把这一区域和天津站及滨海国际机场的距离拉近，区位优势明显。在地产界人士看来，天钢柳林城市副中心与“新梅江”一样，环内大面积的待开发用地，前景无限。

3、大东部：产业园区蕴藏宜居生活

从2013年下半年开始，东丽区就逐渐成为环城四区中新兴的楼市热门板块。随着对东丽湖休闲产业的开发，华明镇住宅配套的完善以及产业园区的不断发展，大东部楼市进入全新发展阶段。就目前的格局来看，大致可将其分为三大片区，空港经济区、华明镇居住区以及东丽湖休闲度假区。作为国家重点打造的天津保税区的一部分，空港经济区近年来发展迅猛，累计入驻企业1000多家，华明镇凭借其完备的配套正在越来越多地吸引市区及滨海购房者的眼球，而东丽湖旅游区随着近几年的开发以及华侨城欢乐谷的进驻也逐渐开始与天津其他湖景资源争雄。这三大片区互相之间相辅相成，从人口导入、环境宜居和设施配套等方面给东丽楼市未来带来了巨大的投资机遇。

天津链家市场部王琳分析说，外环东板块不断丰富的配套建设，推动了该区域楼市销售的持续升温。自去年年底天津地铁2号线全线开通以来，东丽区与市区的人员流动就开始变得更加方便快捷，地铁、公交无缝连接的便捷交通，片区内名企开发效应、社区品质保障及高性价比房源等优势，均促使片区蕴藏着较强的市场价值，受到市场关注。目前该区域聚集了众多一线房企，项目品种丰富，以洋房、高层及别墅产品为主，改善和刚需购房需求均有。

4、海河教育园区：文化教育助力津南楼市

地产与教育是天生的组合，教育资源聚集的区域总是能博得置业者的目光，津南区楼市便因海河教育园区的日渐成熟而备受关注。记者在实地探访津南楼市时发现，不仅海河教育园区片区，就连周边的双港、辛庄、咸水沽片区，楼盘无不打出教育地产的概念，楼盘销售人员会不厌其烦地向购房者介绍其得天独厚的教育资源优势。而对于置业者来说，选择高教区入住也是不错的选择，毕竟在知识时代，良好的教育氛围，对家庭教育有莫大益处。

从区位来看，海河教育园区坐落在市区与滨海新区之间的津南区海河中游地区，位于发展程度已经比较成熟的双港片区东侧，咸水沽片区西侧，规划办学规模20万人，居住人口10万人，现已进驻多所职业技术学院。2014年多个项目开盘，未开盘项目加紧入市，目前区域内已进驻金地、首创、富力、华润、融创、仁恒、合景泰富等诸多国内一线开发商，楼盘销售居于全市前列。

立足区域价值，海河教育园区无疑是津南楼市最响亮的金字招牌之一。业内人士介绍，作为天津城市发展的重要战略，“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”整体空间发展战略，使得位于津滨两地间黄金走廊上的津南区迎来了前所未有的发展契机。而津南的区域发展也加速了海河教育园板块的价值升级，特别是众多高校的迁入，使得海河教育园周边片区构成了天津东部的高端人文居住区。

5、外环外西部：刚需保值置业好选择

进入2014年，天津环外交通日趋便利、配套日益完善，较大程度上满足了刚需购房者的需求，到外环置业趋势更为明显。在这其中，紧邻外环西的中北镇片区、张家窝片区，已经从刚刚起步时的青涩，逐渐蜕变为如今的成熟置业区，2014年热度不减，备受刚需购房者青睐。据中原地产统计数据，自9月30日房贷新政实施以来，西青区楼市成交量大幅增加，11月西青区新房成交量环比增幅达70.2%，成交金额环比增幅达74.5%，均位居前列。

位于天津市区西侧的中北镇，面积约38.5平方公里，其紧邻外环线西半环，与市内联系紧密，非常便于居住人群向市内辐射。特别是近年来，随着生态旅游业的不断发展，该片区已成为本市生态宜居的稀缺地带。此外，较低的房款及未来区域的升值潜力，也是令中北镇楼市能持续走强的重要因素。记者曾于今年下半年实地探访过中北镇多家在售及已入住楼盘，凭借临近市区的区位优势、良好的居住氛围，中北镇已成为众多环外新兴居住组团中发展最快、成交最活跃的区域，多个项目已入住数年，居住氛围浓厚，多个新增楼盘项目持续热销。

而在中北镇西南方向的张家窝，众多房企入驻将项目供应量推至高位。众多房企之所以蜂拥而至，原因在于张家窝镇地处西青区的核心地段，距离市区有10公里左右的路程。且区域交通和其他配套设施不断完善与提升，特别是设在该区域的天津南站，与地铁3号线和规划中的地铁8号线形成交通网络辐射。张家窝的交通便捷度赢得不少人气，提升了板块的投资价值及升值预期，也带动了周边地区基础配套设施的成熟和完善。

6、滨海新区：外来购房者热捧滨海

2014年5月23日至25日，滨海新区首届房地产交易会成功举办，新区已形成的塘沽、汉沽、大港、开发区、中心商务区、东疆、北塘、中新天津生态城、空港、临港共十大地产板块，再次成为人们置业关注的焦点区域。数据显示，为期3天的房交会共成交各类住宅1021套，成交面积9.92万平方米，成交金额10.05亿元。

与天津其他区域楼市以本地购房者为主所不同的是，滨海新区楼市却是外地人担当了主力军。据介绍，随着滨海新区的飞速发展，因在滨海工作抑或是因为看好滨海未来前景的外地人员纷纷选择置业于此，占全区总成交量的比例长期维持在50%左右。在此基础上，滨海新区的楼市呈现出百花齐放、欣欣向荣的局面。在这里，既有万科、万通、碧桂园、招商地产等一批国内地产领先企业，也有滨海建投、贻成地产等本土开发企业。

展望后市，业内人士表示，在京津冀协同发展战略中，滨海新区将重点承接北京高新技术企业转移和科技成果转化，其总体战略定位就是要成为支撑中国经济发展第三极的创新极。滨海新区承接北京高端产业的转移，会相应带来人口迁徙，这将为滨海楼市注入长期的活力源泉。

7、北部新城：蓄势待发的价值洼地

2014年7月9日，备受关注的京津塘高速公路北部新区段高架正式开工建设。此次施工，京津塘高速公路北部新区段将由路面形式改为高架形式，为北部片区和中心城区打通通行屏障，众多知名大型地产开发商纷纷落户天津北部片区，北部片区迎来置业新时代。

天津市规划局信息显示，北部新区位于外环线东北部调整线与现状东北部外环线之间，总面积约104平方公里，总规划人口90万人。其中，北辰区约71平方公里，东丽区约33平方公里。该区域规划发展定位为：以生态商务办公、现代商贸为主的北部公共服务中心；以高新技术、科技研发为主的国家级高新技术产业基地，以度假、文化创意为主的生态、休闲、旅游基地；面向未来的、特色鲜明的服务型、科技型、生态型新城区。按照规划，北部地区将延续中心城区环状放射式的路网特色，构建一体化的道路、轨道体系。

目前，以国耀、景瑞为代表的众多品牌企业纷纷厉兵秣马，重兵布阵北部新城。这些开发商不仅带来丰富的产品线，更增添了全新理念和设计思路，尤其是在小淀、双街等区域内不断有高品质项目涌现。天津中原地产投资顾问部总经理高飞表示，北部新区规划以来，经过几年的规划建设，区域交通设施、城市商业配套等方面均得到显着提升，区域宜居性今非昔比，置业者尤其是刚需购房者关注度大为提升。尤其是外环线东北部调线工程完成后，北部新区被划入环内，这意味着北部新区将成为天津传统的环内区域，区域价值得以大幅提升。而104平方公里的组团式发展，土地供应充足，在城市人口外移及外来人口导入上也具有较大优势，有望成为下一个5年重点发展区域。

8、团泊湖：经济别墅受益消费升级

与天津其他远郊区域相比，位于静海的团泊湖板块，近年来区域的综合价值迅速得到提升。由于团泊新城拥有得天独厚的生态环境，完善的新城交通网络体系，以及快速建设的区内文化产业、医疗产业和休闲娱乐产业配套、大学城配套、为东亚运动会的召开而建设的各种场馆配套等，使其在天津众多房地产板块中脱颖而出，“到团泊湖圆别墅梦”一时成为2014年新的置业趋向。

团泊湖作为天津最大、离市区最近的自然生态保护区，被誉为“天津之肺”。1.8亿立方米的丰富蓄水量，51.3平方公里的宽广水面，10倍于杭州西湖的生态领地，优质的生态资源和空气质量，被众多品牌地产商看好。富力、中惠熙元、招商、天房、融科、仁爱、百城、光耀等纷纷进驻团泊湖打造了一系列经济型叠拼、独栋别墅项目，可以看出，开发商对团泊湖板块未来发展趋势的一致看好。尤其是在今年房地产市场整体下行的背景下，团泊湖新开盘项目不断。

而从区位、配套上来看，团泊湖作为天津起步较早的生态住宅板块，其基础设施及交通配套都愈加完善起来。团泊中心小学、吴家堡中心小学、团泊中学、天津中医药大学、天津医科大学、天津体育学院等多个高校在此落户，荣乌高速、津王公路、团泊快速等道路交通体系日益完善，奥特莱斯商业广场、湿地公园、团泊西区湿地影城填补区域休闲空白。种种优势下，团泊湖板块所打造的经济型别墅区，赢得众多购房者关注的目光，尤其是其极具竞争力的价格，比如一般的叠拼别墅100万元左右、联排200万元左右即可搞定，这让别墅不再是富裕阶层的代名词，在消费升级的背景下，中等收入家庭也能在团泊湖板块圆上别墅梦。

9、地铁沿线：轨道提速催热沿线楼盘

“地铁房”一直深受购房者青睐，历来是天津关注度颇高的热门板块。目前，天津地铁1、2、3、9号线建成通车，沿线楼盘无不走俏，成为助推区域经济增长的新引擎。进入2014年，天津地铁5、6号线、1号线东延建设全面提速，地铁4号线也于今年底开工建设，沿线楼盘关注度更趋火热，天津进入地铁沿线置业新阶段。

具体来看，2014年天津“地铁房”供应量大增，尤其是地铁4、6号线周边有多个项目全新开盘，受到置业者关注。根据规划，地铁4号线北起北辰区小街，南至东丽区民航大学，途经老城厢商贸居住区、大沽北路、小白楼商贸区、六纬路居住区、河东新中心、张贵庄居住区以及天津工业大学等客流散集点，沿线楼盘备受市场关注，尤其以津滨大道至张贵庄这一区域更是2014年底的大热门，区域内的金隅悦城、远洋风景、和泓四季恋城、万科金色雅筑、松江津滨置地广场等品牌房企及项目保持活跃。而地铁6号线则途经东丽、河北、红桥、南开、河西、津南等行政区，沿线有多处居民聚集区，尤其以2014年盛大亮相的两个天拖项目最受关注，尽管其销售均价在25000元/平方米左右，但丝毫不影响购房者的置业热情。天津链家市场部王琳认为，轨道交通的建设增强了区域交通便捷性，也提升了片区的保值、增值性，随着地铁4号线、6号线开通节奏的加快，周边房源价格将呈现稳涨走势。

10、武清区：政策改变之后活跃依旧

今年5月31日起，蓝印户口停止办理。受此政策影响，整个上半年，武清区共计销售商品房12865套，同比大增80%，在上半年天津楼市以绝对性的优势雄踞榜首。

专家表示，虽然武清区楼市上半年成交量受“蓝印”取消刺激而激增，但这也从侧面反映了武清区自身的置业优势。作为京津冀走廊上的明珠，武清除了未来的潜力，还拥有已经醇熟的生活配套，其设施完善、配套齐全、交通便利、医疗资源丰富，既可以享受区域浓郁的人文生活氛围，也可以感受到城市核心的方便快捷。而随着京津冀协同发展的推进，武清区的区域价值将会越来越凸显。武清区在京津双城联动上将起到不可替代的作用，仍将成为京津冀三地购房者的热门选择。

据观察，政策改变之后，各品牌房企仍对武清信心十足，纷纷进驻。自5月底蓝印取消之后，武清土地出让依然保持高势头，尽管2014年市场整体下行，多个远郊区县地块出让有延期或停牌现象，但武清区土地却罕见延期或停牌的现象。而从该区楼市销售数据来看，从6月开始，该区楼市成交量、成交金额因此前爆发式增长而环比有所回落，但到了下半年尤其是房贷新政出台后，该区楼市重拾升势，连月出现环比增长态势。

（来源：今晚报）