与股市的火热相比，房地产市场很多年都没有像如今这么“冷静”。此前十年的高增长能否延续？楼市究竟是“向上”？还是“向下”？目前，从全国房地产市场来看，购房者对房价继续上涨的预期减弱，未来房地产将逐渐摒弃投机“帽子”，回归居住的本质。

“北京公寓豪宅成交量目前处于全年高位水平。”亚豪机构副总经理高姗向记者表示，在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅年底呈现出翘尾行情。

值得注意的是，今年北京市海淀区高端市场持续发力。据亚豪机构统计数据显示，今年前11个月，北京公寓豪宅成交排名前五位的项目均位于海淀区，五个项目累计实现87.6亿元销售额，占公寓豪宅市场销售总金额的41%。

鉴于此，龙湖、保利、万科等多家知名房企均在北京加推改善型豪宅入市，并全力加快项目周转速度，向年度销售目标发起冲刺。不过，高端项目出现区域性热销的市场现象并不代表北京楼市整体回暖。

对此，莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅向记者表示，“预计中国内地住宅价格将不会因为限购放松和利息调低而显着上升，住宅价格将趋于平稳”。他表示，莱坊研究认为，2015年中国一线城市住宅价格将上升2%-8%，二线城市则将上升1%-5%。

京海淀区五盘吸金88亿元

据亚豪机构发布的最新统计数据显示，今年11月份，北京市海淀区在售报价超5万元/平方米公寓豪宅项目累计成交208套，在总成交量中占比高达63%，与年初占比15%相比，增长超4倍，成为全市公寓豪宅成交增长重心。

对此，高姗表示，相较于其他区域，近年来海淀区住宅供应始终处于短缺局面，而该区域有丰富的教育资源，吸引了大量学区置业需求。同时，依托上地、中关村高科技产业园区而衍生出来的购房需求居高不下，使得该区域内计划入市的项目都受到极高关注。

而亚豪机构的另一组数据显示，今年前11个月，北京公寓豪宅成交排名前五位的项目均位于海淀区，除了保利·海德公园、京投银泰·琨御府以及华润·万橡府的三个新项目外，还包括五矿万科·如园和西山壹号院两个在售老盘，五个项目累计实现87.6亿元销售额，占公寓豪宅市场销售总金额的41%。

有业内人士表示，豪宅消化周期较长，一般单盘一年能销售10亿元以上即可完成开发商的预期目标，但单盘销售额达到近20亿元的则极为少见。而北京市海淀区除了学区置业优势外，来自IT等行业的新贵阶层实际上成为了该区域豪宅的主要购买力。

此外，低价入市是豪宅快销的关键因素。上述人士称，“今年不少房企销售压力非常大，为了完成业绩任务，不少开发将豪宅也纳入到快周转产品线上，因此多数豪宅并未高价开盘，定价反而较为谨慎”。

高姗则认为，政策性利好持续释放加速了改善性需求入市。她表示，“930”央行信贷政策出台后，部分此前受限于资金及购买资格的改善客群被释放，进而拉升了中高端豪宅市场的成交量。

房企加速推改善型豪宅

在北京公寓豪宅成交量高位运行的背景下，市场供应量也持续增加。根据亚豪机构数据统计显示，仅11月份北京就有四个公寓豪宅项目入市，当月累计新增公寓豪宅产品641套，环比大涨296%，创下48个月以来新高，预售许可面积9.9万平方米，环比上月上涨137%。

事实上，改善性需求被释放后，不少房企都开始积极酝酿豪宅项目的入市，甚至不惜促销销售。以在北京别墅市场有“一哥”地位的龙湖地产为例， 其近期进入销售收官阶段的龙湖·好望山项目推出了新房源。该项目营销负责人向记者表示，龙湖·好望山项目今年销售额已达10亿元，近期推出一成首付，15万元抵100万元等促销活动。

据记者调查获悉，从价格来看，环顾北京别墅市场，北京5环-6环区域内的叠拼别墅产品基本价格在800万元-1200万元之间，而龙湖?好望山推出的特价房源价格预计每套为500万元-600万元，可见其促销力度。

而除了老项目抢推房源外，新项目也在积极筹备入市。《证券日报》记者调查获悉，今年4月中旬，电建地产以35.7亿元获得北京市门头沟区永定镇地块，而该地块上的高端产品泷悦长安将马上入市，可见其项目开发速度之快。

“电建地产是首批16家主营房地产开发与经营业务的中央企业之一，资金充足，因此能够实现快速开发”。有消息人士向《证券日报》记者透露，加快项目入市速度也不乏抢改善性客群的目的。据本报记者调查获悉，目前，该区域周边项目成交均价为3.5万元-4万元/平方米之间，高端项目一般以单套总价1000万元起销售。而该项目销售人员也向记者透露，“会参照周围项目定价”。

鉴于此，据亚豪机构统计，今年前11个月，北京共有28个豪宅项目入市，入市项目量与去年同期相比增加6个，累计新增供应套数达3260套，与去年同期相比增加近千套。

对此，高姗认为，今年前三季度刚需盘成交下滑，房企现金流及销售压力凸显，而市场表现相对稳定的中高端豪宅项目成为房企回笼资金的首选，这就造成了年末中高端公寓豪宅产品供应创新高。

而增加供应确实带来了成交，亚豪机构市场总监郭毅称，今年下半年，特别是“930”央行新政实施后，改善性市场成交量明显攀升。近两个月来，成交价格在3万元-5万元∕平方米的住宅成交量比新政之前提高了三成左右。

当然，这种回暖是结构性的，并非整体楼市成交量的跃升。而对于明年的房价走势，纪言迅认为，一线城市的住宅价格将小幅上升，而部分二、三线城市的住宅价格将有下行的压力。

（来源：证券日报）