冬日的北京，气温已至冰点，而围绕物业费征缴争执双方的怨气却在继续升温。

家住朝阳区双桥远洋一方小区的何兵（化名）在夜里12点过后，几次被敲门声吵醒。门外是佩戴物业胸牌的物业公司员工，他们要求其缴纳物业费。

据记者了解，这样的情况并非孤例。“半夜收费”在远洋一方小区以及邻近的柏林爱乐、兴隆家园等多个小区都出现过，这让小区内的业主们气愤不已。

物业公司方面则表示，这是无奈之举，小区内有近半数业主不交物业费。

“按时缴纳物业管理费，是业主最起码的义务。然而，现在我们收钱就像个‘龟孙子’，碰上‘赖皮’的业主，你说我们能怎么办？没钱就不能运转，还谈什么‘为业主服务’？”某物业管理公司经理面对记者，也是一肚子“苦水”。

围绕着“物业费”似乎形成了一个死结。北京市住建委委托北京物业管理行业协会所做的《北京市物业服务企业经营状况调研报告》显示，2013年在对2740个物业项目的统计数据显示，物业费平均欠缴率达到21.51%，有57万户业主欠缴物业费，欠缴总额达20.53亿元，户均3233元。与此同时，84.6%的物业企业处于亏损状况，亏损最多的企业达到498万元。

物业征费的深水“旋涡”

来自山西临汾的退休工人李新（化名）是北京十里堡某小区停车场的夜班看管员。在这个小区，物业公司聘请的保安、停车看管员和李新的年龄差不多。

而他所在小区的业主们则对这些年龄偏大的管理员不放心，“以前的保安都是小伙子，可现在都是老头儿，甭说保护业主了，来个小偷也追不上。”

物业公司相关负责人接受法治周末记者采访时解释，十年前，北京普通物业公司招一个保安只要600到800元，而且招的都是小伙子，现在一个月3000多元包吃包住，也招不到年轻人。在物业费入不敷出的情况下，只能通过这种途径降低物业成本。

这种情况在经适房小区更严重。天鸿宝地物业公司负责回龙观经适房的物业服务，一共400万平方米，有30多个小区3万多户业主。副总经理陈晓丽说，除了公共部位和共有设施的保险，物业收取的物业费每平方米0.6元左右。北京经适房的物业费基准价10年没有调整，仍然沿用2005年0.55元的标准。目前的保安平均年龄都在50多岁，但这也是没有办法的事，因为一直在亏损。

但物业费还是很难调。陈晓丽表示，一方面是政府指导价的限制，另一方面，大部分业主并不接受。

法治周末记者在走访中发现，以物业服务介入程度为视角，目前北京的居民小区大致可分为三类，一种是无物业型，一种是半物业型，一种是全物业型。无物业型小区主要是老房区，包括拆迁补助房、单位分房；半物业型主要是政策房，比如经济适用房、廉租房；全物业型就是新型的商业住宅、有住户的工业园区等。

不同类型的住房面临的物业问题不完全一样。无物业型小区入住的都是老住户、老居民，一般都是“各人自扫门前雪”，小区内基础设备不健全，房屋维修自理，只交垃圾清理费即可，物业公司很难参与进来；半物业型小区为城市低收入人群，物业费不能超出政府指导价，而且居民对物业费调整更为敏感，物业公司苦不堪言，只能不断降低物业服务成本，服务质量跟着下降；全物业型小区物业费基本采用市场化，服务水准与收费相持平，操作也比较规范。

但是几乎所有存在物业服务的小区都面临物业费收不齐的难题。

亏损压力之下的物业公司开始起诉业主。数据显示，从2010年至2012年10月，北京市第二中级法院共审结物业服务合同纠纷上诉案件1544件，其中有95%的案件都与业主欠费有关。

北京万科物业服务有限公司总办主任李玉龙告诉法治周末记者：“针对欠费，正常的做法是电话催缴、短信催缴、上门催缴、诉讼催缴等方式。”不过有小区居民向法治周末记者反映，为了惩处不缴物业费的住户，有些物业公司煞费苦心。一般做法是断电断水，还有的物业公司干脆不让进健身房健身。更有甚者，不缴清物业费的住户小孩上小区幼儿园将无法享受优惠。“

法治周末记者还了解到，鉴于目前小区物业费收缴率不高，少数物业公司在做预算时，干脆直接把缴费的业主作为收缴物业费的基数。比如说，某小区物业收缴率是80%，预算时就把该比例的人数作为收费的分母。