购房适龄人口2015年达峰值
分析房地产需求,相对于劳动年龄人口,还有个更精确的指标,即购房适龄人口(25~49岁)。
根据2010年全国人口普查数据,2010年我国购房适龄人口约为5.47亿人。据此推算,2015年达到5.68亿人口峰值,但从2018年开始加速下滑,到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。
从城镇人口看,2012年我国城镇购房适龄人口为3.28亿人,2016年约为3.35亿峰值,之后加速下滑,到2020年、2030年分别下降到约为3.14亿、2.5亿。
再来看农村的城镇化人口,按照海通证券首席经济学家李迅雷(微博)等人的测算,2012年起农村只有总量4000万~6000万农业劳动力可转移。
而按湖南省房地产研究中心主任许子枋(微博)的估算模型,在2017年前,农村每年可以转移2000万以上人口进城。2020年下降到1000万人,2030年下降到只有400万人的水平。
另外,申银万国研究报告指出,20~30岁适婚年龄女性的人数将在2015年以后逐渐下降,而目前增长速度已经明显放慢。结婚对数上升最快的时间是2005~2009年,年均增速达到10%,而此后3年年均增速降至4.4%。与之对应的是,2005~2009年,全国住宅销售面积的平均增速是17%,而此后3年的平均增速降至4.6%。
也就是说,从2015年左右起,中国购房适龄人口数量开始下降,房地产购买需求结构发生了重大改变,甚至出现结构性的购买力不足。
总而言之,无论是从劳动年龄人口看人口结构的恶化,还是购房适龄人口的趋势,对于房地产需求而言,都不容乐观。更不用说还有诸多其他不利因素。
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