大规模旧城改造以及大青岛计划带来大量土地供应 数十万套库存是楼市面临最大问题

青岛，一直以来都以其“红瓦绿树、碧海蓝天”的帆都风光闻名于世，其知名度甚至还超过山东的省会城市济南，就连其楼价也超过济南不少。作为中国着名的旅游度假城市，这里曾经活跃着外地置业者，在青岛买房度假一度是外地人眼中的生活时尚。作为山东“唯二”的执行过限购的城市之一，青岛限购政策取消也是走在全国前列的，在限购政策取消后的一个月左右，记者探访青岛楼市，发现市场并未表现得很热情，在淡定的气氛中成交略有回暖，但即使加上新近出台的限贷政策放松，业内人士也认为，因为有巨大的库存压力，青岛楼市仍未迎来可以乐观的局势。

与不少城市相比，青岛取消限购政策显然更加谨慎小心，从8月1日部分放开限购到9月1日全部放开，青岛用了一个月的“测试”时间。这样缓步开放的节奏，在各地松绑频发如浪潮袭来的大环境下，显得小心而稳妥。不激进，不落后，恰当地调节了目前青岛房地产市场存量大、去化慢的尴尬。与政策的小心翼翼相对应的是，楼市的反应也是不温不火。

豪宅盘“宠辱不惊”

作为市中心区的豪宅盘中海紫御观邸的销售人员，碰到限购限贷取消的大利好，小高却显得非常淡定，楼盘目前在消化项目的收官产品，基本是215~300平方米的大户型单位，这个青岛曾经的单价地王项目现在入市起步价在400万元以上，2011年项目开盘时正遇上限购政策，但这并不妨碍项目的销售，2012年单价最高达到2.6万元/m2，目前均价在2万元/m2左右。经历过限购到限购取消，小高觉得，政策对买家的影响并不如想象中的大，这里的买家基本都是改善型置业，有各种方式解决购房名额的问题，而且选择一次性付款的也比较多。

作为城内身价最高的海景豪宅，近期大部分项目的销售状态依然不见太大起色。三面环山，一面望海的海信依云小镇(楼盘资料) 是记者见到的人气最旺的海景豪宅盘了。记者到达项目时，项目的销售人员正忙着CALL客和带客参观，因为刚刚推出一批优惠单位，加上限购取消的利好，销售人员们正在大力游说手中的客源过来看楼，对于记者这样的“踩盘客”实在无暇顾及。据悉，项目7月成交20套左右，而8月成交则有50多套了，从这个数据来看，限购取消后效果明显，可以用“成交翻番”来形容，而9月开始人气一直在上涨，成交也在攀升，但项目依然在不断推出优惠折扣，虽然均价在20000元/m2以上，但价格在15000元/m2左右的单位也不少。

与依云小镇有点忙碌的景象相比，定位更高端更豪、离海更近的海信天悦，基本可以用门可罗雀来形容了。海信天悦是海信地产2011年推出的高端产品，位于海景资源最好的东海路，周边临海的地块都是早年海信地产拿的，作为本土成长起来的发展商，在获得土地资源方面自然有先天的优势。这个高端海景豪宅可算是青岛楼价最高的楼盘之一，均价在50000元/m2左右，小高层价格约3.5万元/m2，目前在售的以180平方米以上的大户型为主，项目销售人员表示，因为入市门槛相当高，限购取消前后项目的销售和人气变化不明显。