“翘尾”行情不代表楼市已回暖

来源:中华工商时报 2014-11-13 09:29:00

权威数据显示,今年第四季度以来月度市场成交量环比回升态势凸显,市场去库存速度也正在适度提高。

“从一线城市及基本面良好的城市来看,市场基本面有可能会率先好转,年底或将出现‘翘尾’行情。但这并不代表楼市已经回暖,也不代表开发商资金面已经不再紧张。”同策咨询研究部总监张宏伟分析判断:从当前市场特征看,银行“惜贷”的基本面并没有改变,房企的年度销售业绩指标面临较大压力,此时,市场仍然面临去库存的压力,开发商的资金面仍然较为紧张。从当前市场表现看,年底出现“翘尾”行情背后开发商或蕴含更多困境,包括年底冲量阶段利润率难保、不敢直接涨价“有贼心没贼胆”、用房子抵扣工程款等。

“岁末年初,开发商将在三个方面面临困难。”张宏伟认为,一是年底“冲量”难保利润率。

临近年底,表面看市场成交量确有回升,甚至成交量出现“翘尾”,但这可能只是市场表象。从年底成交量“翘尾”行情出现背后的实情看,一方面,开发商年底阶段面临销售业绩指标的压力,不得不打鸡血贴着成本跑量,以尽可能缩小今年销售结果与业绩指标的差距;另一方面,银行“惜贷”持续,房企资金面紧张的基本面仍然没有改变,此时,尽快回笼资金成为年底阶段开发商解决燃眉之急的必然选择,甚至可见部分土地成本较高的项目亏本入市销售。

二是不敢真的马上涨价。张宏伟认为,就年底市场特征看,除北上广深,其他城市取消了限购政策、部分城市地方政府救市措施给力、“央四条”等政策出台等实质利好,扔难改变年内大部分城市库存较大的市场现状。就市场指标看,去库存仍然是市场主旋律,大部分城市房价仍有下行压力,即使当前部分品牌房企传出涨价,也是“有贼心没有贼胆”,不敢真的马上涨价,仍然会维持小幅促销、小幅优惠等“平价”策略。甚至还有一部分房企因为资金面较紧张,而依然维持“以价换量”的市场策略。

三是用房子抵扣工程款等冲业绩。张宏伟认为,今年房企资金面普遍紧张是不争的事实,如今临近年底,建筑商开始催缴垫付的工程款,园林景观单位、材料供应商、营销代理及广告媒体等都在加紧催款。开发商只有加快销售,回笼资金,但是,使出浑身解数还是面临较大的资金缺口。于是,有些开发商开始用新房抵扣工程款。此时,无论是建筑商,还是其他合作单位,不得不接受开发商“要钱没有,用房抵扣费用”的做法。从一定程度来讲,这也是开发商常用的缓解现金流较为紧张并做大销售额的手段,这其中不乏大型开发商。

“年底遭遇销售业绩压力,我们不得不启动全员营销。”某房企管理人员表示,希望借力年底促销、优惠、抽奖活动等手段实现冲业绩跑量的目标。

“事实上,目前市场对开发企业压力很大,大幅降价,会引起老业主集体不满,如不降价就没有办法完成销售业绩,处于两难境地。”张宏伟分析,为解决这个问题,一部分开发商将一部分房源直接以折扣形式卖给自己员工,这对员工来讲,既有利可图,又可以实现自己的销售业绩,对公司来讲,又不会引起老业主不满,此时,多赢局面何乐而不为,因此,不少有实力的员工开始趁机抄底买房,甚至部分看到市场机会的员工还集资购买公司内部房源,以期获得未来增值收益。

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