2007年前 大兴区旧宫镇到处还是平房，交通和配套都较落后。大兴区委宣传部供图

2010年 大兴区旧宫镇到处都是拆迁和建设的场景。

2014年 旧宫在售楼盘只有两个，房价进入4万元/平方米时代。

区域名：旧宫

位于南四环外、五环内，处于大兴区北部，是大兴14个行政区域之一，也是大兴区辖域面积最小的镇（面积29.05平方公里）。

目前北京新盘基本集中在五环外，位于南四五环之间的旧宫板块，地理位置十分有优势。业内人士介绍，由于历史原因，旧宫的整体发展较为落后，楼市在2010年才开始进入了放量期。

后发的楼市洼地

“过去这就是个三不管的地儿，政府也没钱没动力修马路建商场，治安不太好。”当地居民刘先生告诉记者，以前旧宫位于朝阳、丰台和大兴交界处，是城乡接合部，可能是不好协商由哪个区域负责，旧宫的交通和配套都比较落后，同时，流动人口很多。

长期以来，旧宫的基础设施建设、城市规划都滞后于同属大兴区、四环外五环内的西红门。同时，由于少有新商品房用途的土地出让，相比亦庄、马驹桥等地的兴起，旧宫的楼市也较平静。据刘先生介绍，他印象里2005年，旧宫的商品房价也就4000元/平方米，从2008年、2009年起，旧宫开始大量拆迁，“听说是政府要卖地了。”

业内人士介绍，2009年北京房价高涨，刚需族只好转向房价较为便宜的郊区。2010年地铁亦庄线的开通以及规划中L5号线的利好，不仅给了旧宫政府推卖土地的动力，也吸引了富力、葛洲坝等多家知名房企纷纷买地进驻。

进入四万元时代

从2010年-2013年，富力、万科、国奥、葛洲坝、中冶、保利、首开等大房企积极在旧宫买地。2012年央企中冶拍下旧宫地王、2013年央企保利再刷新区域地王纪录，地价和房价都不断创下新高。拥有丰富土地资源的旧宫开始放量，成为北京楼市的热门板块。

2012年7月，距中冶联合体以高达1.6万元/平方米的楼面价夺下旧宫地王仅一周，万科旗下的金第万科·朗润园(楼盘资料) 以均价24000元/平方米入市；而不到一年后的2013年5月，保利首开联合体在旧宫拍下超过22000元/平方米楼面价的区域新地王，而朗润园的销售价格也一跃涨至30000元/平方米以上。

2014年3月，中铁建以26.45亿元竞得旧宫一地块，溢价率达到溢49%。据亚豪机构测算，如果以每平方米5000元的建筑成本计算，扣除25800平方米的限价商品房、146300平方米定向安置房及19000平米的自住型商品房后，该地块的楼面价已经超过35000元/平方米。

但随着朗润园等的陆续售罄，旧宫板块也逐渐冷清，在2013年北京楼市进入火爆阶段时，旧宫仅有葛洲坝的紫郡府项目在售，销售价格为28000元/平方米；2014年旧宫仅有国奥投资的国韵村(楼盘资料) 、和中冶的德贤公馆两项目在售，售价分别为38000元/平方米、45000元/平方米。业内预计，保利和中铁建项目入市时，旧宫房价将循序突破“5万元时代”。

■ 讲述

新盘以中高端住宅为主

□任启鑫（亚豪机构副总经理）

旧宫板块地处亦庄经济开发区的门户位置，又有轨道交通的便利，获得了购房者的青睐。2009年底北京房价高涨将刚需逼进郊区，南城计划出台、地铁穿过旧宫，以及明悦湾(楼盘资料 业主论坛) 、润枫锦尚两个新盘入市，旧宫才开始热闹起来。当时这两个新盘报价在13000元-14000元/平米之间。而随着2010年房价暴涨，地铁亦庄线、蒲黄榆快速路的通车利好等，到2012年，旧宫房价轻松地超越2.5万元/平方米的高位。现在更是跨入4万元时代。

由于是一个后发区域，项目是陆续入市，新盘的开发商拥有市场的定价权。

旧宫楼市的房价上涨得很快，但从土地成本来看，上涨得更加迅速，而且目前拿地都需要配建一定的保障房，使得项目成本更高，旧宫的新盘将渐渐以中高端住宅为主。

有超市，盼有Shopping Mall

□莫小姐（30岁，公务员）

我搬到旧宫有两年了，住在旧宫的清逸园，距离旧宫地铁站很近，旁边就是万科、葛洲坝的房子，算当地一个比较成熟的地方了，开车五分钟就能上德贤路，一路向北进城。

从我家走路十分钟有物美超市、首航超市，开车三四分钟有永辉超市，旁边也有电器城和商场，基本生活倒是很方便，但是周边一切真的太土了，我妈住在这边肯定行，我就受不了。

如果想买一些进口食品或者稍微小资一下，想去个书店、咖啡店、西餐店、SPA店全部没有，满地是浓浓的城乡接合部气质，到处在卖煎饼果子和烤肠，电影院也是很小很破，现在娱乐休闲的活动还是得在市里。

我最希望旧宫能开一些比较大的综合性Shopping Mall，因为我们除了日常的买菜需要，总还有些娱乐需求呀。