【地产中国网•首届中国城市（镇）运营商大会•高端访谈】近日，国家新型城镇化综合试点名单揭晓，全国共有62个市、县、镇晋升“国家级”试点。随着新型城镇化进程的推进，不少传统房企纷纷向城市运营商，探索新的城市建设模式。那么，新型城镇化将为开发商提供哪些机遇和挑战呢？开发商在转型城市运营商过程中应该如何整合资源避免空城鬼城建设呢？

国际金融论坛城镇化研究中心主任易鹏在接受地产中国网专访时表示，试点为新型城镇化建设打开了突破口，让“说”变成了“做”。但是土地、户籍等制度的突破是难度最大的，政府还有很多“硬骨头”要啃。

国际金融论坛城镇化研究中心主任易鹏

制度突破是块硬骨头

地产中国网：国家发改委等政府机构已经确定了要在62个地方开展试点，并以中小城市和小城镇为重点，为什么选择在这些城市试点？

易鹏：中国的经验就是“积小胜为大胜”，先行先试。新型城镇化未来肯定要落地，而落地必须有试点，改革需要闯出一条血路。中国现在有600多个城市、近2万个镇，选出60多个城市作为试点，也是为了寻找一个突破口，让新城城镇化从“说”变成了“做”，具有实质性的意义。

地产中国网：新型城镇化在试点过程中存在哪些困难和阻力？

易鹏：制度的突破是难度最大的，比如土地制度、户籍制度、融资机制、行政管理等等，还有很多“硬骨头”要啃。因此，政府要敢于“闯”和“趟”，通过改革的红利破解发展中的难题。

地产中国网：刚才您说到土地制度的改革，我们知道中国房价的上涨很大部分缘于土地财政，如何破解这方面的难题呢？

易鹏：如果不从根本上扭转地方收入严重依赖土地财政的现状，中国的政府就会有无穷的欲望把一片片城中村拆掉重盖高楼。因此现在急需一场深刻的财税体系变革，进一步明确中央和地方的财权和事权，做到责权相配。同时，在地方政府收入方面，要进一步拓宽地方政府的融资渠道。

在支出方面，要放开民间资本进入更多的公共领域，以减轻政府的支出压力。从税制改革，地方政府收和支格局调整等多方面入手，让地方政府摆脱对土地财政的依赖。毕竟，只有政府“吃得饱饭”，它才更有底气对现行的城中村改造方式说不，而去更多的关心城市特色文化的保留和传承。

此外，地方政府要通过技术和商业模式的创新来推动经济增长方式的转变，如果地方有更多的阿里巴巴、华为等企业，那财政收入就会更多的取决于税收而非仅仅是土地。

金融杠杆化解资金难题

地产中国网：资金保障是推进新型城镇化的重要条件，如何解决资金的问题呢？

易鹏：对于钱的问题，第一，时间换空间，新型城镇化不是一年两年，可能需要几十年的时间。我们调研的情况是，东部一个农民的城镇化需要17、18万元，西部10万元左右，如果用几十年来实现城镇化，这个资金问题就不是难题了。

第二，城镇化不是政府一家的事情，企业和个人都要参与进去，政府的主要职责是社会保障、基础设施、公共服务等，企业除了要做好自己的事情外，还要承担一部分社会责任。

第三，我们还是有很多国有企业和国有资源的，要敢于把国有企业的资源、资本通过混合所有制的方式来为城镇化建设提供资金帮助。

第四，利用金融工具，一些基础设施的建设投入可以利用PPP、BOT的模式。

新型城镇化的资金问题要因地制宜、综合推进，以PPP模式为例，首先要解决政府的诚信和契约精神问题，只要这样，才会解除社会资本的顾虑。

地产中国网：您前一段时间去韩国调研，在您看来，他们在城镇化建设方面有值得中国学习和借鉴的地方吗？

易鹏：在管理水平、低碳理念和市场化方面，韩国的城镇化都要比中国好很多。同时，韩国没有户籍限制，人口可以随意流动，农民和城镇居民享有同等的福利。

在城市改造方面，中国是一拆了之，而韩国是就地改造，像甘川洞，就注入了文化和艺术元素，把它打造成了一个富有小资气质和文化氛围的著名观光和文化创意区。这样的成功案例，对中国的城中村改造有重要的借鉴意义。

通过改造改建的方式，用更低的成本打造一个低碳环保、生态宜居，富有特色产业，保留之前文化传承的民居群落。这样的建设思路不但没有妨碍当地百姓生活水平的提高，还有效防止了现在城市建设中“千城一面”的现象。因地制宜，一城一策，充分保留地域文化和特色的城中村改造，才是未来中国城镇化的发展方向。

开发商很难转型城市运营商

地产中国网：随着新型城镇化的推进，房企亦在纷纷转型“城市运营商”。您怎样看待这种现象？

易鹏：大家越来越清楚产城互动的重要性，仅有城市没有产业也不行、仅有产业没有城市也不行。第二，房地产开发的利润空间越来越低，开发商也开始在转型，提高产业链和附加值，第三，和当前房地产形势不景气有关，我认为中国会有很多开发商被淘汰掉，房地产业会重新洗牌。

地产中国网：在新型城镇化过程中，政府和开发商如何扮演好自己的角色？在您看来，开发商要真正蜕变成为一个城市运营商，需要哪些条件？

易鹏：第一，我个人认为绝大多数开发商是转不成城市运营商的，而部分转型成功的开发商要有平台意识，汇总各种资源，大家共同参与。其次，要因地制宜，产业和城市联姻需要很多匹配的地方。第三，区域分布很重要，产业讲究集聚效应，这对三四线城市来说，难度比较大。

地产中国网：在新型城镇化过程中，城市（城镇）运营商该如何避免“鬼城”“睡城”的产生？

易鹏：鬼城、睡城是政府指导的行为，如果企业指导，这种现象会大幅度下降。