以小搏大

按照雅居乐的计划，在进军了西双版纳、腾冲、瑞丽以及昆明之后，接下来还试图进入玉溪、大理、丽江等旅游市场更为成熟的城市，即便这一计划尚未最终实施，该集团对外宣布截至目前在云南的预计投资总额已经高达600亿。

对于去年销售额仅403亿元的雅居乐来说，斥资600亿元布局云南，在外界看起来颇为诧异，但鉴于房地差滚动开发的行业特征以及较高的财务杠杆，雅居乐的先期投资并不会太大。

该集团有高管曾透露，虽然海南清水湾号称投资200亿，但集团早期投资大概只有30个亿便实现了销售回款。而云南的先期投入估计不会高过清水湾，大约10亿8亿便能够卖房子了，之后便以销售回款来滚动后续的开发。

陈卓林在2011年的中期报道媒体见面会上也透露，云南项目的规划会类似于雅居乐海南清水湾项目，做旅游地产，分期开发。据了解，占地1.5万亩、投资额100多亿元的雅居乐清水湾项目至今已累计实现销售金额超过450亿元。若是按照清水湾的回报率，云南四大项目最终可能给雅居乐带来上千亿的销售额。

最为关键的是，雅居乐开出的600亿投资大单，让当地政府非常乐于在各方面给予积极配合和支持。首先是土地成本颇为低廉，这在各个项目已经走完“招拍挂”程序的土地出让价上可以得到佐证。

2012年9月20日，雅居乐以总代价约1.98亿元取得瑞丽市弄莫湖片区七幅住宅及商业用地的土地使用权，成为其进驻云南省的首个项目。该七幅地块总占地面积约263,994平方米，预计总建筑面积约731,852平方米，楼面地价仅约271元/平方米。

2012年底到2014年年中，雅居乐先后多次在腾冲县拿地，总地价5.2亿元，总占地面积203.6万平方米，预计总建筑面积约337万平方米，平均楼面地价为154元/平方米。

2013年10月10日，雅居乐以2.4亿元人民币的总代价取得西双版纳的13幅相连住宅地块使用权。地块总占地面积为52.9万平方米，预计总建筑面积为63.4万平方米，楼面地价为375元/平方米。

不过，鉴于雅居乐所拿地块均是毛地，需自己进行三平一通的工作，因此最终在土地投入上的成本远不止于此，但相对于其销售收入而言，其土地成本依然只算极少的一部分，例如腾冲项目，已经在2013年进入销售状态，在售洋房均价7500元/平方米，别墅1.1万元/平方米。有新闻报道显示，该项目在去年底首期销售中，短短两小时内，首批推出的200余套房源被抢购一空，成交金额高达3亿。

除了地价上的极为低廉，雅居乐在项目定位上也一度畅行无阻，例如该集团便在腾冲项目中规划了高尔夫球场，另外，项目圈地过程中还涉及为主较多的耕地。

尽管大面积圈地、兴建高尔夫等都面临关于国土资源方面的诸多政策限制，但雅居乐依旧在政策边缘积极游走。

有业内人士表示，数万平方米的土地开发必须上报国土资源部，但为了避免项目被否决，地方大部分将采取分期出让土地的方式，另外涉及到林场或者荒地时，企业可采用租用方式予以开发利用，尤其进行旅游综合开发的土地成本几乎可忽略不计。

不过，分批拿地也存在较大风险。以大开发商云集的西双版纳州为例，土地无序开发被《第一财经日报》报道后引发监管部门问责，此后土地审批明显收紧。此后，若干项目被要求整改，景洪市分管副市长还被给予行政记大过处分。

高尔夫球场的建设也为该集团带来负面影响，2014年5月19日，该球场的建设遭到国家发改委和国土资源部联合通报，称高球场地占地792.8亩，其中耕地585.6亩。两部委曾将其作为全国高尔夫球场清理整治工作中的典型案例，要求雅居乐地产进行整改。这是继雅居乐惠州项目涉嫌高尔夫被通报之后，该公司第二次因为触碰高尔夫红线而被国土部门通报。

（来源：第一财经日报）