原标题：央行新政或释放改善型需求 楼市止跌回升尚难言

地产中国网综合 9月30日下午，央行发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。通知表示，首套房贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍；对首套房已结清贷款的家庭，可执行首套房贷款政策。通知还指出，不限购城市对拥有2套房及以上并已结清的家庭，再购房可申请贷款。

实际上，早在9月22日下午，就有传闻称“首套房认定标准将放松”，其表示“四大行将发布政策，只要房贷余额还清都算首套房”。同时，鼓励首套房贷款，同时二三套也可恢复至基准利率。不过，不久之后，该传闻就遭到了各大行的“辟谣”。而此次央行正式发文，可谓正式“出手救市”。

“本次央行的松绑，虽然未提及降准、降息。但松绑的幅度远远超过之前预期的认房不认贷款。基本上是之前信贷政策的全面松绑。对市场的信号意义非常大。”中原地产首席分析师张大伟表示。

或将释放改善型需求

《通知》第二条指出：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

多位业内人士分析认为，该政策将释放部分改善性需求。“本条政策影响非常非常大，实际执行影响，不亚于全国松绑限购对市场影响的5倍。不仅事实上可以使得改善型客户全面回归，不收信贷政策影响。而且对于银行来说，这部分客户也将是优质客户。”张大伟表示。

21世纪不动产市场发展中心总监桑豫峰认为，“首套房认定标准的调整，将释放一部分住房需求，有利于刺激商品房成交的增长。尤其是对于购买第二套改善性住房的家庭，‘执行首套房贷款政策’将大大降低其购房成本，从而激发入市的积极性。原来购买第二套房，不仅首付五成，更重要的是，贷款利率至少是基准利率的110%，很多银行实际提高到120%-130%，购房负担很重。”

据21世纪不动产的监测数据，2014年以来，多数城市的购房客户，是以改善性需求为主。因此，首套房认定标准的变化，将在改善性需求带动下，迎来一波成交量的增长。10月份新房供应量较大，二手房的房源也相当丰富，在信贷政策的刺激下，成交量有望创造一波小高峰。

同策咨询研究部总监张宏伟表示：“‘首套房认定标准’调整对于库存压力偏小、市场去化周期合理、市场基本面良好的城市有可能会起到刺激‘买涨不买跌’行情出现的作用，导致市场供不应求再现。”

首套房贷优惠幅度或不大

与此同时，《通知》还对首套房贷提出了指导意见。“对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。”央行表示。

实际上，自8月份以来，全国中已经有部分城市首套房贷利率开始出现“点式”松动，房贷利率持续上浮的现象正在改变，但松动范围有限，其大多数是有条件的，有的银行门槛相对较高。

此次央行再度表态首套房贷，是否意味着房贷将开始全面放松？对此，中原地产首席分析师张大伟表示，“本条政策影响不大，目前央行并未大规模放水，这种情况下，贷款利率的7折不可能出现，但是松绑已经出现，预期后续出现9折左右的首套房利率可能性是非常大的，购房者的压力将明显降低。”

而桑豫峰也认为，虽然金融主管部门调整了首套房认定标准，并重申了优惠利率的下限是基准利率的0.7倍，但各主要商业银行都是市场化的企业，天然地不愿意降低贷款利率，因此，不能期望银行会对首套房利率实行大幅优惠，首套房利率能有85折-9折就不错了。

张宏伟则预测，第四季度首套房贷利率可能会有实质性回落。“首先，从政策面的角度来说，首套房贷利率回落是落实央行差别化住房信贷政策。其次，从银行获得资金成本的角度来说，余额宝等货币基金收益率逐渐降低，为商业银行利率降低提供机会。但是，总体来看，房贷利率下调不会那么快，市场调节的变化仍然需要一个过程，笔者预计，第四季度首套房贷利率可能会有实质性回落。”他表示。

楼市止跌回升尚难言

“从整体效果看，这一政策将会对市场有信心提振，止跌已经明确，但反弹的幅度实际结果依然要看后续信贷释放情况，如果再出现1-2次定向或者全面降准，楼市的将会很快反弹。”对于该政策对楼市的影响，张大伟分析道。

此外，张大伟继续补充道：“楼市基本可以判断，除了小部分三四线城市，库存积压过于严重外，其他城市全面止跌，库存压力小于20个月的基本都会出现再次上涨。后续地方政府预期还会在税费政策等方面松绑，楼市第三轮救市还将次第出现。”

桑豫峰强调，“虽然二三线城市普遍取消了限购，信贷政策又有所放松，但不能就此断定，此轮房地产市场的调整宣告结束。成交量会有所反弹，但涨幅有限，而定位于改善性需求的项目，房价可能会上涨，但不可能暴涨。开发商切不可盲目涨价，而应继续以走量为主，因为楼市去库存仍是当前最大目标。但对于消费者来说，现在确实是购房的好时机。”

而张宏伟则分析认为，“对于库存压力较大、市场去化周期在15个月以上、市场基本面表现欠佳的城市来讲，尽管可以起到刺激一部分改善、投资客群入市，但是，由于“首套房认定标准”调整政策的不确定性、不可持续性，政策的刺激力度短期内尚难改变市场供大于求的市场基本面。”

实际上，在央行出台该文件的同时，北京市亦放宽了其普通住宅认定标准。根据《通知》，五环到六环普通住宅新价格标准：单价31680元/平方米，总价374万元。六环外：单价23760元/平方米，总价281万元。符合任一标准都可享税收优惠。个人销售购买满5年的普通住房，免5.5%营业税。个人购90平米内普通住房，属家庭唯一住房，按1%税率收契税。

那么，在两大“新政”的裹挟之下，北京楼市将何去何从？亚豪机构市场总监郭毅表示，“北京的普通住房标准的上调与央行放松房贷政策相叠加，对于北京这个本不缺少购房需求，缺少的是市场信心的城市来说尤为关键，预计随着政策执行，住房换手率将有所提升，有助于北京二手房的房源量的增加，以及刚需、改善型楼盘成交量的提升。”

而我爱我家副总经理兼北京公司副总裁胡景晖则表示：“相关政策在设计上还是挺严丝合缝的。事实上大部分首次置业人群实际还清贷款的时间需要8年左右，这批人享受这项政策原则上要等8年之后。即便还清了要享受这项优惠，必须买的是‘普通住宅。’”