看似平静的日本楼市暗藏危机。根据日本总务省近日发布的住宅土地统计调查结果，日本全国住宅总量达到了6063万户，其中闲置空房占到了820万户，空置率为13.5%，比2008年调查时上升了0.4%，刷新历史最高纪录。另一方面，住宅总量同比增加了305万户，闲置住宅量同比增加63万户，两者增幅均为历史最多。

逐年增长的空置房会给日本楼市带来怎样的影响？当地政府又该如何解决空置房攀升的问题？

空置房激增

在人口减少的背景下，住宅套数却在增加。按照最新的数据显示，现在日本全国每7.4套房中就有一套空无人住。

“我们从新闻中知道这个数据后，感到非常惊讶。因为很多人还没有属于自己的房子，依旧辛勤工作准备买房。”日本东京居民西原贵子对《国际金融报》记者感叹，在她和周围朋友的认知里，日本的房屋供给应该很紧张才对。

那么，是什么造成日本如此多的房屋被闲置？在中投顾问房地产行业研究员殷旭飞看来，主要是因为前期日本建设了大量的房屋。“现在随着人口老龄化以及家庭结构的改变，人们对居住的需求总体下降，因此空置房数量大幅增加。”殷旭飞说。

当地媒体则指出，这种现象的背后应该是有这样几个原因：一方面，1945年日本战败以后，经过了将近70年的发展，日本社会的家庭结构发生了巨大的变化。“从那种几代同堂的大家族转变成为核心家庭的小家族，儿女和父母分居的也越来越多，原本的一家人可以说已经不在同一个屋檐下；另一方面，随着时间的推移、人口的老龄化和人口的适量萎缩，那么没有人居住的房屋也就越来越多。

日本总务省统计局也公开表示：“今后随着老龄化的加剧，老年人的不断离世还将导致空置住宅的进一步增多，因此日本政府应该制定有效措施加以应对。”

值得一提的是，统计数据显示，日本47都道府县中，住宅空置率最高的是山梨县，达到了22%，其次为长野县（19.8%）以及和歌山县（18.1%）。除此之外，东日本大地震的重灾区宫城县的空置率则从前一次调查的13.7%降至9.4%，居全国最低，另一受害地区日本福岛县也从13%降至11.7%。有分析人士指出，东日本大地震让重灾区的无数灾民失去了家园住所，因此在灾后重建期间，当地的租房需求比较高。

“如今，在日本买房的人似乎越来越少。”日本中介商佐藤建三也曾对记者抱怨称，“20年前的日本小夫妻结婚之前，必然要买一套属于自己的房子。而近几年，日本年轻人更倾向于租房。更让我们头疼的是，因为人口的老龄化，我们的房屋租售量也在下降。”

据佐藤建三透露，今年年初，几家同行的收益与去年同期相比较，下跌了三成。“日本的房地产市场似乎进入了冰冻期。”佐藤建三担忧地表示。

与中国不同

其实，在提到“空置房”时，很多人不免想到了另外一个房屋空置率严重的国家，那就是中国。

今年6月，由西南财大发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势2014》的报告显示，2013年，中国城镇地区自住房空置率高达22.4%，存在严重供给过剩。

在日本“空置房”攀升的消息传出后，不免有人会拿中国的情况与之相比较。同样是大规模房屋空置，这其中是否有相同的因素。

“中国出现不少空置房，除了投机性囤积的房屋外，也有因为设计、规划、区位以及交通等环境不佳而导致难以售卖。不过，市场需求仍然旺盛，只是不能满足购房者要求而导致的空置。日本的房屋闲置，与中国的情况是明显不同的。”殷旭飞告诉记者。

仔细研究发现，日本的房地产情况确实与中国不同。

“二者不能相提并论，因为在日本，如果想把买房作为一个投资的手段，收益显然是不如在中国的油水多。”佐藤建三坦言。

据专业人士介绍，在日本买房的收益大概只有2%左右，但是从买房的那一天开始，各种各样的“费”剪不断理还乱，中途不管是买卖、交换或者赠与，所交的各种费税都是令人瞠目结舌的。所以，在日本如果真是把购买房屋作为增值的手段，实在不是一本万利的事情。

而且，相比中国人购房的“急迫”，日本人对于买房这件事情从来都是被动的。

在日本曾有过这样一个问卷调查：你觉得土地是比存款或股票更有潜力的资产吗？结果显示，2000年以后，回答“否”的占38.8%，首次超过“是”的回答者。这意味着，经济泡沫破灭以后，日本人对房地产的想法完全改变了。现在，买房子已经不是日本人一辈子的梦想，2009年的新房成交量比2000年减少了1/3。

记者也从很多当地居民那里了解到，现阶段，日本人对于房地产投资是一种“躲避”的心态，他们更愿意从事金融方面的投资。

日本人安达佑实告诉记者，日本民众至今对资本市场依旧没有恢复信心。“中国人如果有钱，一家人可以有很多套房。而这在日本是不存在的事情，我们只有在结婚生子的时候，才会因为需求购买房产。”

仔细想来，日本人表现出对房地产投资的“小心翼翼”也不是没有道理。在近1/4个世纪里，日本的房地产价格都处于下降状态。据野村综合研究所（NRI）预计，1990年至2002年间，日本的国民财富约蒸发了9.3万亿美元。

“在这样的情况下，政府还大规模建造房屋。如此看来，房屋闲置率上升真的是太正常了。”安达佑实说。

当然，和中国一样，在空置房规模上升的同时，日本的房价却依旧坚挺。在殷旭飞看来，当地的房价坚挺可能与日本房地产市场平稳、不活跃有关，日本严禁投机性房产交易，一旦交易房产将面临各种税费，导致交易量不大，房价平稳。

危险“潜伏”

显然，空置房数量上升对于当地房地产来说，绝非幸事。

西原贵子告诉记者，在日本，房屋是一个稀有的资源。“所以，对于日本政府来说，这些没人住的房屋其实是一种财力、物力、人力的浪费。”

当然，更让人担忧的是，大量房屋被闲置，可能导致日本房价未来出现大幅度下降的危险。据当地人介绍，这样的情况在1985年到1989年出现过。

“那个时候，房价一直处于疯涨的阶段，1980年一套30平方米的房子在京都市中心还只要3000万日元，但1985年就要5000万日元，1987年就要8000万日元了。”在安达佑实的祖父看来，如今居高的日本房价，正如早些年日本房地产泡沫破裂前的“狂欢”。

“祖父认为，如今东京的房价水平（约每平方米4万元人民币），和房屋被闲置的数量对比，体现出日本房地产存在着很多问题。”安达佑实说。

殷旭飞也表示，空置房的增加，是资源不充分利用和浪费的一种体现。“日本空置房的增加，对当地房地产而言也不是一个好信号，反映了整体的供过于求。”殷旭飞说。

东京都大田区某不动产公司社长则从社会角度分析了日本空置房增多的危险性。“首先，一些不道德的人会将空房视为垃圾场所，不断向空房扔弃废弃物，久而久之，废弃垃圾就会散发恶臭，给附近居民带来困扰。其次，空房会成为不法分子的犯罪对象，比如放火等；再者，比如发生地震等自然灾害时，空房倒塌可能会堵塞避难道路，甚至引发火灾延烧周边住宅，对于上述一系列危害情况，受害者都可以向空房所有人起诉，提出赔偿。”该社长表示。

既然日本房产闲置空房存在如此之多的危险，那么所有人为何会置之不顾呢？

对此，上述社长表示：“闲置空房不断增加的原因之一就是，一旦空房被拆毁变成空地皮，那么空房持有人就将缴纳更多的税费。换句话说，空房变成地皮后，其缴纳的固定资产税额将暴涨。”

例如，200平方米以下的住房每年所需缴纳的税收仅为空地皮固定资产税的1/6，超出200平方米以上的部分则按照其1/3进行缴纳，因此，空房在缴税方面有很大的优惠。

另外，即便是对闲置空房进行处置，许多住房也无法进行重建，因为按照日本建筑基准法，原则上住房必须远离道路2米以上，但是如今许多日本闲置空房都是非常古老的建筑，很难满足该条件，这种情况下，只能将其长期放置。

除此之外，日本住房拆毁成本非常高，按照一套独栋住房计算，小型的木造结构住房也需要花费100万日元（约合人民币6万元）左右的拆卸费。

据业内人士介绍，虽然这些日本房产长期闲置，但是土地仍属于私有地，因此当地政府也是对此束手无策。当然，还存在一些住房所有人去世后无人继承的情况，这种情况更是让政府难以处理。

困境如何解

那么，日本房屋空置的问题真的就无法解决了么？

记者了解到，如今，日本地方政府正在试图拿出一些举措来缓解这种状况。比如，秋田县大邱市的政府，为了防止空置房的年久失修而伤人，他们在发现空置房有危险的迹象的时候就通知房主进行维修，如果房主没有行动的话，政府就代替维修，最后把请求书送给房主，让他来买单。

“据我所知，像京都市政府会对这些事情进行调查，然后劝空置房屋的房主们把房屋出租、交易，这样也让房屋的屋主受益，政府也可以减清一些负担。”一位日本房地产分析师告诉记者。

只是，要真正实行起来困难重重，收效也并不大。

“政府在查证房主身份的过程中就会遇到难题。哪怕是税务部门，也不能够随便提供房主的信息，因为这在日本是违规的，会被视为违反个人信息保密法的义务。”佐藤建三告诉记者。

据记者了解到，近日，日本厚生劳动省另辟蹊径。今年4月，劳动省开始了一项试点工程，将空置房屋提供给低收入老人居住。这个工程旨在鼓励房屋拥有者出租不在使用的房子给低收入老人。在这个工程中，非营利组织将为高龄租客提供日常生活的帮助与支持，以缓解房主对于发生老人“孤独死”的担忧。同时，国土交通省也正在计划讨论放宽与《建筑基准法》相关的条例，使空置房屋“变身”团体家屋或使其他老年服务机构更加便利。

对此，业内人士直言，将空置房屋转换为高龄低收入人群的福音，是一个值得肯定的行政作为。但是，这项工程毕竟牵涉到屋主的个人意愿。也就是说，如果要将这个实践普及开来，是否给了空置房屋主足够的动机去响应号召，能否解决他们的后顾之忧很是关键。

与此同时，为了解决房屋闲置问题，并促进二手房交易和装修市场的扩大以带动经济增长，日本政府将降低二手房贷款利率并减免税收。具体而言，针对购买二手房的消费者，政府将降低装修费用贷款利率；针对二手房住宅经营者，若其能提供抗震维修服务，政府或将减免其税收。预计到2020年将实现2万亿日元的市场交易额，与2010年相比将扩大一倍。

此外，记者还从当地了解到，日本政府正在讨论修改名为“flat 35”的住房贷款政策。据悉，政策由住宅金融支援机构和民间金融机关共同推出，贷款利率可35年维持不变。旧政策仅局限于新房和二手房的购买，新政策明年推出后，消费者有望在进行二手房装修时也采用“flat 35”贷款。

数据显示，英美国家二手房的交易量约占全体住宅市场的80%到90%，而日本仅为10%，比例极低。官方调查数据显示，日本二手房的改建费用极高，约为600万日元(约合人民币361107元)。消费者即使以低价购买了二手房，但仍需贷款解决高额的装修费用问题。许多消费者因此选择放弃购买。贷款利率的降低预期能够缓解这一现象。

抄底时机到？

虽然日本的房地产市场如今危机潜伏，却仍然无法阻止海外投资商的热情。

“因为日本‘空置房’数量的增加，反而让一些海外房地产商看到了一些商机，他们认为抄底日本的时机到来了。”佐藤建三说。

有数据显示，自今年2月开始，日本东京和大阪的房价上涨了约15%。“日本当地的房屋市场供应量充分，现在入市，可以挑选最有利的资源。”一位房地产商对记者透露。

从宏观角度来看，在近3年内，东京、大阪中心地带房产价格预计将上涨30%；从回报率来说，其新房的回报率高达5%以上，而二手房更会超过10%。

搜房日本网负责人也表示，“抄底日本楼市的机会已经到来。”

其实，外资对日本房地产市场的觊觎已经不是新鲜事。记者了解到，今年上半年，日本资金规模最大的一起交易是东京的大型综合大厦“Nakano Central Park”的交易案。法国的保险公司安盛集团（AXA）收购了该综合大厦的东楼，加上日本企业收购的该大厦的其他大楼，交易额合计达到1845亿日元（约合人民币111.6亿元）。

“如今，整个亚洲房价都处于高位，虽然日本东京、韩国首尔的房价相对于欧美某些城市来说，投资风险较高，但是依旧有让人欣喜的增长潜能。”在投资者看来，日本未来房价潜能巨大，大规模资金入场，有望让日本楼市进入新一轮投资热潮。

在多位接受记者采访的分析人士看来，外资在这个时点大规模涌入的主要原因还包括日本央行一年多前实施了超级宽松货币政策。

当然，对于日本房地产市场的发展也有不少悲观者。“投资日本房地产还是谨慎为好。”日本住友不动产的相关人士直言，一直以来，日本房地产市场中的刚性需求就不是很多。况且如此高的房屋闲置数量已经说明了一些问题。

“房地产市场供应过量，对于整体房地产市场来说，就是警戒投资过热的信号。”该人士说。