号称地产黑马的深圳佳兆业集团，正开足马力全力进军旅游地产。

今年4 月份，其与生命人寿拿下深圳2001 年建立土地招拍挂市场以来最大体量的一幅地块，用于旅游度假开发。几年前佳兆业拿下的辽宁绥中佳兆业东戴河项目，已经成为中国北部最大的旅游地产项目。

其旗下深圳金沙湾、惠州东城新区以及绥中东戴河等旅游地产项目，已让佳兆业形成初具规模的南北旅游地产产业布局。从佳兆业旅游地产的开发路线，可以窥见其借助旅游地产进行多元化布局的意图。

东戴河造城

东戴河很抢手，目前包括佳兆业、合生、盛邦基业等一大批开发商进入到东戴河进行房地产开发。其中，佳兆业投资500 亿元打造的东戴河旅游地产项目表现最为抢眼。

这一位于辽宁省葫芦岛市东戴河新区的项目堪称大手笔，总规划约11平方公里，总体量超过1000 万平方米，号称中国北方最大的滨海旅游度假地产项目。项目将采取“4+1”的发展模式，即旅游、养老、教育、度假+ 酒店式服务的发展策略。

近日，佳兆业旅游开发有限公司总经理柴文东表示，首批业主近3000 已交付入住。今年，东戴河项目将迎来近6000 户业主的入住，东戴河已成为环渤海新兴旅游度假目的地。

据佳兆业东戴河相关负责人介绍，项目消费群体来自全国各地，主要集中在北京、天津、辽宁等地，北京人的比例相对较高，大约超过八成。自2011年入市以来，目前已有14 栋公寓封顶、酒店、超市等配套项目已正式投入使用，销售额超过30 亿元。

得益于京津冀一体化与新区政策支持，东戴河每年的旅游度假客流量超200 万人次，并正以每年超过50 万人次的规模递增。今年2 月，东戴河高铁站的正式开通，与北京的“距离”缩减到两小时。仅仅两年时间，东戴河便成为继北戴河、南戴河之后，大戴河区域内新的滨海旅游度假胜地。

与所有的新区和大盘一样，关于新区造城初期面临配套不完善、库存积压等问题一直是困扰，如邻近的秦皇岛就被曝光陷鬼城隐忧，部分楼盘价格直降的新闻。不过，新兴的东戴河并无库存之忧。辽宁东戴河新区管委会主任张庆民公开表示，政府对商业用地的供地量有进行控制，并逐年提高土地价格，“目前，东戴河新区的存量房基本上维持在一个正常的水平。新区的房地产价格几年来一直保持着稳步、合理的上涨，房地产销售也保持了良好业绩。”

险资助力整合旅游产业链

事实上，佳兆业一方面在深耕东戴河保证销售平稳上升的同时，另一方面也在不断加大对旅游地产的投入力度，除了北方的东戴河以外，佳兆业的旅游项目主要布局在广东区域。

今年上半年佳兆业拿下的深圳大鹏地王即将动工，该地块定位为滨海生态旅游度假综合体项目，尽管体量巨大，但早已进入前期策划阶段。自此，再加上旗下深圳大鹏新区金沙湾、惠州东城新区以及绥中东戴河等旅游地产项目，佳兆业一南一北的全国布局初步形成。

“从佳兆业的这几个区域布局来看，更多是打造区域度假目的地，而不是像在海南和云南这样的全国性度假目的地。”海南锦诚房地产咨询策划有限公司董事长王路告诉记者，东戴河与惠州分别靠近北京及深圳，购房人周末就可以去居住，不像海南那样一年难得去几次，因此在产品的打造上应更重视生活居住功能的完善。

早在2007 年，佳兆业在广东惠州进行了旅游板块的试水。此后，佳兆业深度布局深圳东部，已经成为深圳很大的旅游地产开发商。

2013 年，佳兆业在其大本营深圳也开始运作滨海旅游度假项目，目前正在发展的项目包括大鹏新区首个滨海度假综合体——KPR 佳兆业广场和五星级度假性质的万豪酒店。在这之后，最为关键的则是今年4月份与险资生命人寿，以54 亿元价格拿下深圳土地出让历史上最大体量一宗地块，用于滨海旅游度假开发。该地块所在的大鹏国际半岛，被当地定位于世界级滨海生态旅游度假区。

旅游地产的区域布局，与佳兆业地产板块的布局相一致，近年来佳兆业从三四线城市重返一二线城市，2013 年一二线城市的销售比例已由2012 年的42% 上升到了58%，其中深圳区域就提供了整体销售额的30%。与险资的合作，成为佳兆业攻城略地的坚实后盾。生命人寿是佳兆业第二大控股股东。自2009 年生命人寿与佳兆业展开合作，今年5 月19 日，生命人寿增持佳兆业149.2 万股，耗资364.048万港币，持股占比升至17.01%。

某机构研究员陈开朝认为，佳兆业和险资的合作将提升旅游地产的资金运作能力，佳兆业的拿地资金和后续开发投入都可以通过项目合营公司向生命人寿借贷。佳兆业可实现低投入、低成本运作，生命人寿则可同时坐享借贷利息和盈利分红。

多元化路径风险

当房地产市场进入下行周期，房企也纷纷告别单一产品的开发模式，积极探索转型。在如今包括万科、中海、恒大等房企都高调进行跨界探索的氛围下，佳兆业已将触角伸至商业、酒店、养老、金融等领域。

陈开朝表示，佳兆业以旧改起家，近几年加大布局一二线中高端住宅，并逐步加大旅游地产的比重，希望在旅游地产上寻求赢利点，这也是当前房企寻求多元化转型的典型案例。

由于传统的旅游地产实际上靠住宅销售驱动，其重资产、轻运营、销售主导的模式早已为业内人士诟病。“比如东戴河项目卖个30 亿元对一个旅游项目来说，业绩确实是不错的。但和其他地产商以住宅带动旅游地产的模式一样，佳兆业要做真正的旅游地产还有很长一段距离。”王路表示。

在王路看来，由于国内融资成本高企，房企做旅游不得不走高周转模式，但最终，只有像观澜湖、华侨城这样可以真正通过旅游进行自我造血，形成专业团队和资源整合，才能实现成功转型。

在国内多数地产商无法真正靠旅游形成收入之际，如何平衡住宅、商业及旅游三个产品线则成了当务之急。佳兆业显然也意识到单纯靠住宅带动旅游地产的不足，更注重产业链的整合。打造休闲、养老、养生的复合型旅游度假产品，而非走马观花式和单一的观光旅游。

因此，佳兆业在推动酒店与旅游地产的融合上，更为不遗余力。佳兆业东戴河项目正是定位于一站式复合型旅游度假目，其中规划有佳兆业高端酒店系列中的铂域酒店。位于广东惠州的佳兆业东江新城也是一个综合旅游度假项目。今年6 月，位于佳兆业万怡酒店在此开业，该酒店委托万豪国际集团管理。除万豪国际集团之外，佳兆业也与其他一些国际酒店品牌进行合作，包括与喜达屋集团合作大连佳兆业威斯汀酒店、与雅高国际酒店集团合作惠州佳兆业铂尔曼酒店等。

不过，多元化的业务转型将为佳兆业整体运营带来更多的挑战。据佳兆业2013 年财务年报显示，在超额完成2013年220 亿元的业绩目标的同时，2013 年佳兆业销售及市场推广成本也由2012 年的5.78 亿元上升到了8.61 亿元，增幅为49%。显示公司自2012 年以后业务规模激增，成本控制的难度也随之提高.