以售养租模式受挑战

值得注意的是，万达商业地产2011年—2013年的拿地花费分别为165.21亿元、188.78亿元、238.44亿元，2014年上半年，这一数据为119.07亿元。从平均土地成本分析，万达商业地产的拿地面积也呈逐渐增加的趋势，未来一段时间，万达每年开复工的面积也会继续增加。

不过，全球房地产顾问服务公司莱坊近日发布的《商业综合体的发展趋势及成功要素研究报告》显示，目前我国综合体开发面积存量巨大，2014年上半年全国主要城市商业综合体存量面积超过3亿平方米，2015年将达到3.6亿平方米，2016年以后则达到4.3亿平方米。

报告指出，大部分城市存在商业综合体过量开发的风险，且集中分布在1.5线和二线城市中经济发展较好的城市。由于二、三线城市商业综合体在短期内出现集中供应，供需失衡使得商业开发运营日益艰难。

显然，这一情况如果继续恶化，将给万达商业地产以售养租的模式带来巨大的挑战。毕竟开复工面积增加的同时，每年万达商业地产的竣工面积也会相应上升，投入的大量资金能否顺利收回，将考验每一个商业地产开发商。

据悉，由于今年楼市转冷，万达商业地产上半年的净利润也快速下滑，由去年同期的100.86亿元降至49.17亿元，跌幅超过五成。同时，万达商业地产的债务总额从2013年底的1340亿元大幅增至2014年6月底的1800亿元，原因则是2014年上半年现金收款放缓时公司加快其开发活动。

穆迪指出，债务上升导致公司净债务/净资本比率从2013年底的36.4%升至截至2014年6月份的44.5%，其EBITDA/利息覆盖率（指数大于1说明公司有足够的利润可以保障利息支付，不至于发生偿债风险，通常该指标越高越好）也从2013年财年的3倍降至截至2014年6月底12个月的2.5倍。

标普的报告则认为，对很多商业地产的开发商和投资者而言，无论他们采取建设并持有的模式还是采取建设后销售的模式，未来几年内供应过剩和不确定的租金增长前景，将提升风险，限制回报。

万达商业地产的招股说明书显示，其2011年—2013年的租金水平分别为57元/平方米/月、63元/平方米/月、70元/平方米/月，2014年上半年则提升至75元/平方米/月，而全国的都市型购物中心的合理租金水平在80元/平方米/月―100元/平方米/月，显然万达的租金水平并不突出，且增速也较为平缓。

利息支付方面，由于负债提高，万达商业地产2013年共支付利息97.98亿元，较2012年的67.09亿元提高46.06%。而2014年上半年，公司支付的利息已达62.10亿元。

不过，虽然近两年公司利息支出增速较快，但主要原因仍是公司规模的扩大。同时，万达商业地产目前手持的现金便接近700亿元，银行授信的1442亿元中还也还有超过600亿元未动用，足以覆盖一年内到期的342亿元债务。

此外，有业内人士计算，其2013年的借款成本约为8.8%，而这样的成本对比国内市场可谓优异，但较海外资金仍偏贵。2013年3月份，万科境外子公司发行的8亿美元5年期债券，年票息率仅2.625%。显然，在港挂牌后，万达商业地产的融资成本将进一步降低，而这也是万达商业地产赴港上市的主要目的之一。