近日，上海市规土局发布了《中国(上海)自由贸易试验区控制性详细规划(草案)》(以下简称“规划草案”)征询公众意见。

仅有28.78平方公里的上海自贸区自成立以来如何在此前综合保税区基础上进行进一步的规划调整一直备受关注。由于上海自贸区承担的试验任务包括诸多服务业开放，尤其是金融领域试验的内容，因此与此前保税区贸易、物流、仓储为主的定位将有较大的变化。

《规划草案》明确了自贸区各区域发展规划和土地开发强度。在规划管控方面，上海自贸区将采取刚性与弹性相结合的规划管控方式，土地复合利用也将是功能区分的前提下的创新利用方式。形成服务分区、综合分区、物流分区三个功能分区。其中，外高桥(600648,股吧)服务分区的开发强度最大，容积率将达到2.5-5.0。

最为值得注意的是，由于上海自贸区内需要二次开发的土地诸多，且将面临未来新业态的产生和其他服务领域的开放，所以自贸区的控制性规划并未采用以往单一用途性质的规划管控模式，而是给予地块空间管控一定的弹性，以提高规划的可操作性和可实施性。

同时，土地复合利用也被认为是自贸区规划的重要特征。此前，上海市规土局和上海自贸区管委会联合印发了《关于中国(上海)自由贸易综合用地规划和土地管理的试点意见》(以下简称“意见”)。根据《意见》，上海自贸区将鼓励地块用途兼容，用地类型实现两种或两种以上用途混合。

根据《意见》的定义，综合用地是指土地用途分类中单一宗地具有两类或两类以上使用性质(商品住宅用地除外)，且每类性质地上建筑面积占地上建筑面积比例超过10%的用地，包括土地混合利用和建筑复合使用方式，与控制性详细规划中的“混合用地”规划性质相对应。

而在供给方式上，综合用地主导用途不同，供地方式也不尽相同。例如主导用途为商业、办公等经营性用地，就必须采取公开招标、拍卖、挂牌方式供地;主导用途为研发总部类用地、工业用地、仓储物流用地，其产业项目类用地可以采取带产业项目挂牌出让方式供地;主导用途符合划拨目录的，附属用途不符合划拨目录的，可以以协议方式供地。

（时代周报）