站在未来看现在

房山长阳的投入产出比怎么样？对此，毛大庆的回答是，万科在长阳社区全业态运营并不能完全局限在长阳来看，如果说具体的收益现在看并不高。

其实，万科在长阳的收获是一次关于转型的试验，并且现在万科已经在社区商业模式中看到了未来的增长机遇。而万科所做的一切布局都与一个理论绕不开关系。这也是毛大庆经常提及的值得关注的问题。

未来中国的老龄化趋势是不可避免的。有预计显示，2029~2030年，人口总数峰值大概在14亿左右，2015年进入人口老龄化迅速上升的拐点时间。到2035年左右，中国老龄人口将增加一倍，65岁以上人口将突破20%，按照原来60岁标准，基本上有4.4亿60岁以上人口出现在社会里。这其实标志着我国劳动年龄人口抚养重点，也就是我们被抚养人群将从少年儿童转向中老年人口，这是国家一个非常深刻的变化。

人口结构的变化，是万科转型思考的内在肌理，正是基于这种需求的变化，万科做出了站在未来看现在的本能反应。这也是万科发展社区商业而不是发展高端奢侈消费的主要原因。

在住宅市场利润回报率受限后，万科通过增加社区商业的持有比例，来增加自己的业绩增长点。

做经营性不动产的公司都有自己的平衡点，新鸿基是香港的代表，从做住宅过渡到做综合性业务开发，用了10年的时间，做了各种各样的商业尝试，高端的到低端的，快的、慢的。最后发现找到了一类更适合自己公司做的事情。

在毛大庆眼中，新鸿基的商业模式是双轮驱动式的，一个轮子做住宅产生现金流，一个轮子做经营性物业。经营性物业沉淀的资金多少，要跟整个企业的负债率挂钩，也就是说哪个轮子产生的现金流要能够很好地覆盖这个轮子经营性物业的资金沉淀，还要能够给企业带来增值和发展。新鸿基在实际运营中得出了一个公式，经营性物业40%的杠杆，60%的自由资金做自己的东西。

而凯德走的是靠运营能力存在的模式，即20%的运作资金是自己的，其他都是市场的钱。

毛大庆表示，万科正在取别人的长处寻找自己的模式，在增加持有性经营的比例，最后要培养一个万科能够自己管理商业的团队。在运营第一批经营性不动产的过程中，万科非常明确地说要做轻资产，因为只有轻资产才能更踏实地专注做运营的商业，至于轻到什么程度，万科还需要摸索。

（来源：中国房地产报）