第六轮上涨：1985年-1997年。港币随美元一同贬值，银行放松了按揭贷款条件，利率水平降低，甚至出现了负利率，刺激了投资需求。在这一轮长达13年的房价上涨过程中，曾在1994年出现一年左右的短暂下跌，但长期持续大涨，终于吹出香港史上最大的房价泡沫。1997年相比1985年，香港私人住宅价格指数暴增七倍，房价涨幅超过了上世纪80年代的日本。然而1997年，亚洲金融危机爆发，东南亚、东亚各国金融、经济、楼市、股市皆受到重大打击。香港房价在1997年三季度达到高点，其后快速下滑。1998年暴跌，1999-2003年跌幅收窄，但下跌持续5年，跌幅超六成，是香港楼市发展史上最惨重的一次。2003年房价最低迷时，香港曾一度有10.6万宗房屋成为负资产，“百万负翁”不算稀罕。

第七轮上涨：2004年至今。2004年香港楼市开始复苏，同时期美国、欧洲、中国内地楼市皆处于快速上涨期，这也鼓励了香港楼市上涨。之前十年，政府基础设施投入多，城市交通大改善，加上内地开放对香港自由行，香港商业景气度明显提升，工作机会增加，居民收入持续提高。2008年之后，香港住宅供应量偏低。金融海啸后，全球持续采取量化宽松政策，热钱涌入香港，港元利率与美元同步，维持于极低水平，导致楼市投资需求大增。另外，内地投资客大量涌入，也成为推高香港房价的重要力量。

2009年后，香港房价加速上涨，私人住宅价格指数于2010年11月刷新1997年高点。为了抑制投资炒房需求，政府推出了额外印花税，买家在半年内转售房屋，税率为15%，半年至一年之间转售则为10%，一年至三年之间转售则为5%。2012年10月政府再度痛下狠手：所有非香港永久居民、所有香港和外地注册的公司购买香港住宅时，除缴付一般印花税，还需要缴付15%的买家印花税，还将额外印花税的税率提高了5个百分点。2013年2月，政府又增加印花税，其中200万港元以上住宅，印花税全部加倍，最高税率达17%，只有香港永久居民且为首次购房，才可豁免加税。其后市场降温，成交量大幅收缩，房价也出现小幅的回落。

但是，从2014年5月开始，香港住宅成交量明显反弹，7月份，成交数为7792宗，明显超过过去两年的月均水平，回到了2012年四季度的水平，但仍明显低于2011年上半年的成交水平。与成交量相适应，香港住宅价格自2014年5月开始上涨，7月份已超过2013年初的高点，再创历史新高。

近几个月，国际热钱重回香港，香港股价再创近几年新高，楼市亦价量齐涨。当前，这轮新的楼市泡沫已经生成。拿香港九龙40平米以下户型的私人住宅成交价（单价低于大户型）来看，今年二季度均价为10万港元，相较2003年（上一轮房价调整的谷底）的2万港元，暴增400%。应看到，香港楼市泡沫破裂还需一个外部条件：美联储退出超宽松的货币政策，因为香港货币政策跟随美国。今年以来，虽然美国仍实行超低利率，需要加息几次之后，才会显著传递至香港货币面。另外，今年7月开始，热钱突然大量流入香港，助推了香港股市和楼市，但热钱来去匆匆，香港楼市泡沫难以长期靠此支撑。当前美元上涨强劲，未来全球热钱回流美国是大趋势。因此，今年二季度尽管香港楼市重新反弹，但难以持久，未来几年的大趋势仍然是震荡向下。