房地产“白银时代”到来 多元发展助房企转型

来源:地产中国网 2014-09-15 08:55:00

随着利润摊薄、行业风险加大,商业模式与盈利模式分化成为了市场演变趋势。行业发展趋势已不明朗,政策调控频繁,土地成本高企,利润空间降低,市场面临较强不确定性。

中国房地产市场正在酝酿着新一轮的商业模式转型,房地产商或向金融、建筑等上下游产业链渗透。可以说,房地产已从“黄金时代”走向“白银时代”。

房地产走进白银时代

房地产行业已经过了最黄金岁月,但也绝不是就要撞上冰山泰坦尼克号。只不过,人人弯腰就可以捡到黄金时代结束了,房地产行业进入了白银时代。

黄金时代伴随着广义货币发行量大幅上升,十年内货币发行量扩大5倍,房地产均价大致上涨5倍。未来房地产市场进入白银时代,货币大规模发行的可能性不大,但货币购买力隐性缩水,依然支撑着房地产的底盘,随着预期的模糊以及房产信息联网等利空消息的出台,房地产市场出现区域性与结构性分化。

区域性分化已经十分明显,不同城市房地产预期有天壤之别,资源集聚城市房地产受刚性支撑,因此一线城市与区域性核心城市,仍然是房地产安全垫最厚的地方。另一些城市则受益于高铁时代,导致城市地位急剧提升。大城市周边的一些小城镇则受益于城市群概念,与大城市轨交半小时,迅速融入大城市经济圈,房价大幅提升。

房地产结构性分化暗流涌动,一些开发商早已开始转型,而另一些开发商在住宅与商业物业中苦苦挣扎。单纯让人居住、让人购物的住宅地产、商业地产显现颓势,住宅的刚性需求与改善型需求隐现玻璃天花板。高净值的裕投资者减少对房地产的投资,大批进城的新居民,需要一个长期财富积累过程,才能形成新的购买力,而此时的业物业则受到电商、同业竞争的巨大冲击。

多元发展助房企转型

年绝对是中国房地产行业发生大变革的一年,房企转型如火如荼。而这一切喧嚣的背后,既是房企积极求变、主动出击的顺势而为,也是行业下滑、不得不变的无奈之举。

数据显示,名列前十的标杆房企中,只有恒大万科完成率过半,其中恒大以63%居首,万科完成整五成,其余8家上半年业绩完成均不足50%,同时仅万科恒大、中海外三家房企中报业绩超过500亿元。结合上半年房企应对市场环境的“招式”来看,透露出来地产行业萧瑟气息是房企集体转型的根本原因。尽管多数房企仍长期看好房地产,但行业暴利的上半场已经过去,下半场中行业利润率下滑、钱将越来越难赚是大势所趋。从地产行业的角度来看,随着今年楼市持续低迷,未来一年到两年内,净利率存在进一步下降的可能,但融资成本仍在高位徘徊,行业利润进一步下降,将迫使房企寻找转型路径、探索新的盈利模式。

近日以来,“恒大粮油”在继“恒大冰泉”后横空出世。据悉,恒大未来要多元化发展,根据市场抓商机,例如农业、畜牧业。此外,世茂房地产开始由房地产开发商向生活方式提供商变身,其推出的云服务模式已经覆盖教育、健康、商务出行、消费休闲等多个领域。在业内人士看来,房企转型主要由于传统房地产业务利润空间在压缩,拓展新业务有助于培育新的收益增长点。

开拓海外住宅新领域

当前,中国的房地产市场除了各大房企积极转型,谋求其他跨界发展的收益之外,新型城镇化建设需求以及海外住宅市场的开拓,也是房地产“白银时代”到来的催化剂。

广阔的城市投资空间和城市投资持续递增的边际效应,将成为推动房地产发展的强大动力。二三线城市乃至三四线城市、中西部的城市、部分中心城市的外围区域将成为新兴的增量市场。专家表示,在城市化基本实现之前,至少在未来的十年乃至更长时期,中国的房地产仍将是全球需求最旺、增长最快、规模最大的市场。房地产的黄金十年虽然过去了,但是白银时代依然值得行业期待。

同时,尽管许多房地产企业对中国的地产行业一直看好,但房地产企业的目光早已从中国放眼全世界。尤其是近年来,中国人的移民热情不断高涨,越来越多的人开始考虑资产的更优配置、追求更舒适的生存环境及打造下一代的成长教育环境。

国内资本对海外房产持续关注,让国内知名房企找到了“走出去”的理由。万科万达恒大、鑫苑等房地产企业,已经通过出资合营或直接购地开发的方式在海外住宅市场上先行一步。从一线城市到小城镇,从国内到海外,房企在地域上的扩展脚步越来越远。

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