营销模式创新要因人而异

从“店商”到“电商”，由售楼处卖房到与互联网联姻，全民营销、万科淘宝卖房等轰动房地产圈。张春雨认为，这是开发商求变、适应市场的一种营销创新，是房企获取客源、夺取销售的重要筹码。但是，“这种模式要因人而异、因开发商而异、因市场而异。”

在张春雨看来，全民营销实现了楼盘发布的新媒体化和分享的简易化、节约成本，但从效果来看，全民营销效果不能一概而论，要考虑开发商的具体情况、企业的品牌价值，所能覆盖的面有多大、目标客户是否精准，都是决定效果的重要因素。

作为产品，房子有其特殊性，购房过程也是体验消费的过程。“消费者需要体验、到售楼处去感知，通过销售员的现场解说才能够产生购买的欲望，”张春雨认为，完全靠网络营销、网上销售的实际意义并不是特别的大，更重要的是一个宣传的作用。

仅就青岛市场而言，张春雨更加坚信，全民营销、跨界营销等只是“一个概念的提出”，“消费者买房投资行为已经趋于理性，开发商要想吸引消费者，第一在价格上要给购房者实实在在的优惠；第二在品质上要精益求精，打造精品项目，才能够吸引消费者。”

多项政策捆绑发力提振楼市

根据DTZ戴德梁行提供的数据，截至8月底，青岛库存量达到152108套，约1726.43万㎡；目前，月成交量仅7000套左右，去化周期达23个月，需要近两年的时间。张春雨认为，“这是一件挺可怕的事情。”不过，在限购政策放开的情况下，张春雨还是对未来的青岛房地产市场充满了期待。

8月1日，青岛差异化调整限购政策。数据显示，8月份，青岛新建商品住宅成交9595套，总成交面积95.27万㎡。其中，住宅成交量环比增长54.2%，同比增长29.92%。单从数据上看，青岛楼市有回暖迹象，且回暖主要集中在城阳、黄岛两个全面放开限购的区域。

张春雨认为，成交量上涨与房企积极推盘、市场信心不断增强有关。但是，供求失衡和存量较大的情况并未明显缓解，在他看来，“限购松绑能够重振市场信心，但却没有办法提振能力。”

自9月1日起，青岛已经全域解除限购。张春雨认为，“放开限购并不等于就能明显活跃市场，提振楼市还需要多项政策捆绑发力，特别是金融政策方面的支持。”另外，随着“金九银十”的到来，开发商为积极回笼资金，将加快推盘速度，部分需求会有效得到释放，住宅成交量有望得到提升。