任启鑫：限购由高端开始放开的可能性较大

当前北京楼市中，很多中高端项目都面临蓄客困难的问题，像即将开盘的远洋万和四季，价格最终定为4.7万元/平方米，相比开发商此前曾经给出的5.2万元的均价下调明显， 项目自身也表示是底价开盘。不少中高端项目的营销总也向北青报记者表示，约有15%- 20%的积累客户都在限购范围内，为了进一步激活市场，关于北京放松或者是有条件放松高端项目的呼声不断增多。对此，作为专业的房地产研究和代理机构，亚豪机构副总经理任启鑫在接受北京青年报《广厦时代》采访时表示，短期内取消限购可能性不大，但限购由高端开始放开的可能性较大。

“双向调控”的思路加大了高端市场放松限购可能性

今年来虽然二三线城市纷纷取消限购，但是对于北京这类一线大城市来说，短期内取消限购的可能性不大。任启鑫一开场就表明了自己的观点。

他认为，一方面，作为首都北京承载了政治、经济、文化中心的职能，对于人口的吸附力非常强劲，但是作为千万级特大城市，其自身资源承载能力有限，因此控制人口增长依然是其所面临的重要问题，在此问题上，部分城市所采取的放开户籍松绑限购的政策并不适合北京。

另一方面，从市场情况来看，近两个月北京住宅成交均价虽然有所下调，但主要是受到低价保障房项目集中签约的影响，在实际销售中虽然部分区域项目已开始降价促销，但整体市场价格并未出现强势向下的趋势，因此并未到达取消限购的时机。

不过，不会放松限购，并不意味着不会局部松绑。基于今年调控回归市场化及楼市“双向调控”的最新指导方针，以及市场归市场、保障归保障的调控思路，任启鑫预言，与刚需盘关系并不紧密，且直接受限购影响的改善型高端楼市，最先放开限购的可能性比较大。

市场数据也证明了中高端项目在限购控制下，不但成交低迷，价格也不得不有所松动。据亚豪机构的统计数据显示，8月份，北京64个在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目中，仅有25个项目有所成交，还有39个在售公寓豪宅全月零成交。成交项目数量创下自4月份以来的新低。但成交套数却不减反增，25个实现成交的项目，共售出180套房源，环比上涨了73%。造成这种奇观现象的直接原因就是个别豪宅项目以低于预期的价格入市、集聚了大量购房需求。

据统计，位于海淀清河，于7月中旬开盘的华润万橡府在8月份共签约99套，占公寓豪宅市场总销量的55%。对此，任启鑫认为，由华润万橡府舍价保量可以看出，北京中高端购房需求仍然旺盛，只要开发商在做好产品的同时降低价格预期，就能够成功促成热销。随着“金九银十”的到来，包括保利海德公园、远洋万和四季、紫御华府、金隅翡丽·蓝爵堡等多个中高端项目计划入市，这些新项目入市将引发市场竞争的进一步加剧，放低身价、舍价保量的入门级豪宅还将有所增多。

保障房、自住房的覆盖速度将中和高端项目松绑限购的影响

另外，任启鑫也对奢望全面取消限购的想法泼了冷水。他认为，即便是松绑限购，但高端盘彻底放开限购的可能性并不大。而放开限购很可能带有异常严格甚至苛刻的先决条件。

比如，最有可能的形式是一定程度的放松，例如设定一个面积或者价格上的门槛，140平方米以上或单价5万元/平方米以上的产品，才会适当放宽对购买人资格的限制。

另外，信贷政策的放开也是一种松绑的形式。高端项目由于总价较高，涉及贷款额度较大，因此信贷方面所能给予的优惠也较多。比如曾经因为房贷紧张，一度停批的“继承贷”已经重新回归市场。

此外，任启鑫也提醒道，如果中高端项目松绑限购，势必会提升整体市场的信心，而这类项目解禁后销量的回升也势必会缓解部分开发商资金链的紧张，对于其普宅项目的定价策略也会产生影响。而如何有效地中和这一影响，则要看保障房层面的进度，例如自住房的推出速度与覆盖面等，如果坚持高速度大体量地推出自住房等保障性住房，解决中低收入刚需人群买房难的问题，那么市场归市场、保障归保障的调控思路才能有效实现。

（来源：北青房产）