原标题：中海上半年卖房四成为豪宅 豪宅高周转平衡利润下滑

在今年上半年，只有6家上市房企完成了销售目标，而中海地产是其中一家。

8月1日，中海地产发布上半年业绩报告显示，在6个月时间里，中海地产完成业绩730.4亿港元，毛利率33.6%，实现净利润188亿港元。

在今年全年，中海地产将全年销售目标定为1400亿港元，尽管同期比较，上半年其毛利率和净率均有下滑，总销售业绩仍然达标。

知情人士在接受本报采访时表示，中海之所以能在市况不佳的局面下还能保持销售和净利润的持续攀升，与其聚焦一二线城市布局，以及高端豪宅产品逆周期热销有关。

上述知情人士称，上半年销售中，有超4成产品为豪宅。

正是豪宅产品的快速周转，保证了中海地产规模和利润间的平衡。而对于未来的发展，中海地产主席兼首席执行官郝建民依然把快周转放在了相当重要的位置。郝建民称，下半年，房地产调控预计短期内不会全面放松，行业整合加速，中海将继续坚定不移地推进精品战略，追求快速开发、快速销售，快速现金回笼。

利润率下滑

赚钱能力仍领先

中报显示，中海地产在今年上半年实现房地产合约销售额为730.4亿港元，完成全年目标1400亿港元的53%，对应销售面积为442万平方米。其中内地房地产销售为686.6亿港元，销售面积为440万平方米。已完成全年1400亿港元销售目标的53%，实现半年毛利率35.7%。

股东应占利润为130.2亿港元(约合103.6亿元人民币)，同比增加18%。而扣除投资物业估值等非核心业务运营因素的影响，中海地产的核心利润更是大幅增长33.7%至107.9亿港元。

不过，同期比较来看，中海地产的毛利率和净利率仍然出现了小幅下滑，毛利率由去年同期的36.3%下降到33.6%，净利率由去年同期的34.3%下降到26.3%，主要是市场下行及项目成本升高的缘故。

豪宅高周转

贡献利润

2014年上半年对多数开发商而言，是比较困难的半年。在众多巨头中，除了主打刚需的万科、恒大、碧桂园销售尚可外，其他开发商均表现不佳，而主打中高端住宅的华润置地、龙湖、招商地产、金地等亦不尽如人意。

数据显示，今年上半年，中海地产的销售均价1.65万元/平方米，远远高出平均市场售价。

一直研究中海地产高利润的同行发现，在上半年的业绩体系里，其高端住宅的高周转率超出了业界想象，为其带来了可观的利润贡献。

郝建民透露，上半年中海地产整体的销售资金回笼超过75%，大概在77%左右，亦是同行业中比较好的，这得益于公司产品的中高端定位及快速周转。

上半年，华南片区的销售额对于中海的贡献力度最大，其中，中海深圳的九号公馆项目则是中海地产高端住宅高周转的典型代表。

深圳中海九号公馆是中海地产在2012年于深圳拿下的地王项目，土地面积为151787.21平方米，总价高达48.6亿元，计可售楼面地价为27268元/平方米，为深圳当时的单价及总价地王。

在拿下该项目用地后，中海便进入快速开发的节奏。从拿地到2013年11月3日一期开盘，回笼资金超20亿元，不到一年的时间实现土地成本回收，也刷新了深圳别墅市场开盘当日成交套数及金额的双项纪录。

当年6月推出的二期别墅，回笼资金超10亿元，目前该项目已回笼资金约40亿元。如果按此速度继续推盘，仅这1个项目，预计将为中海地产提供超过80亿元的业绩。

高周转与高利润如何兼得？

“同样一个项目，如果用三年甚至五年开发，确实可以多卖一些钱，但你的资金成本，包括时间成本和财务费用可能就会很高。”该项目内部人士透露，如果用同样的五年开发更多类似项目，规模和盈利水平就会大不一样。

上述人士透露中海地产在比较长的建设过程当中已经形成了一种标准化的工艺流程，对节点和速度的把握也非常到位。在项目定位上大约要花费一个月的时间，然后是产品设计，而在产品设计环节中，并不是一步做到位，是根据前期开发出来的产品实际的市场接受度和客户的反馈后，再来做后期开发，这种滚动开发为中海地产的快速周转提供了更多的营销空间。

“在项目定位时已确定要快速周转。”中海地产内部人士透露，高端项目高周转，目前已经定位为中海地产的战略方向。

有业内人士表示，一般中高端产品的周期拉得比较长，这样可以将价格拉高，而中海地产则反其道行之，加快周转，反而获得更高利润。但这种模式存在种种操作困难。

“高周转的快速开发，同时也必须要确保降低资金成本、人力及管理成本，这样总体上推高中海的利润。”该人士如是分析。

同时，也有业内人士担心这种高周转的豪宅会影响施工设计及品质。

中海内部人士解释称，“从产品建设本身的角度来讲我们并没有违反科学的规律，我们快周转的概念是在前置，总是把下一个环节的工作前置，形成一套标准化的体系，才可以保证现在这种高速度的开发。”但高周转往往与薄利多销及低利润率相伴。

一位长期跟踪中海地产的业内人士分析称，想保持豪宅项目高周转同时实现高利润，这就要求中海地产必须做到规模与利润的均衡增长，以及对成本费用的良好控制。

中海2013年中报显示，中海地产的三费费率仅为4.2%，比其他4家千亿级房地产企业的三费费率水平6.9%低2.7个百分点，省下的成本一年就是几十亿元的利润。

“中海之所以能实现较高的毛利率，重要原因之一就是周转的速度很快。”中海内部人士告诉记者。