除去市场成交数据影响，当前市场环境也成为左右开发商营销策略的重要因素。楼市步入调整期以来，市场观望情绪日渐浓重，部分刚需盘受自住房冲击，出现价格跳水，导致刚需产品的保值性频繁遭受质疑，与之相比，以产品品质取胜的中高端改善型项目的保值增值性却日渐突出，并创造出“日光”“逆市热销”等成绩。在此背景下，改善型楼盘被赋予“救市主”的期望，改善型需求也成为房企争抢的热门，而事实上，改善型需求作为一股购买力，一直存在，只是在当前刚需相对疲软的情况下，改善型需求分外凸显。对此，同策咨询研究部总监张宏伟表示，“受改善型需求持续释放周期影响，2014年改善型需求具有两个‘阶段性’的释放‘窗口期’，即5-6月与9-10月两个市场阶段。”

　　双赢的“合理定价”

　　随着传统意义的销售旺季金九银十的临近，改善型需求的释放窗口期也即将到来，中高端改善型楼市硝烟悄然兴起，如何在竞争中占据一席之地，并积极去化，也成为不少开发商的心头之患。

　　从逆市创造日光佳绩的华润万橡府项目来看，作为豪宅项目，项目的地段、配套、户型、还是产品标准都无可挑剔，而之所以能够在当前市场环境下，创造出狂销15.9亿的佳绩，关键或许还是在于价格。业内专家分析称，“随着地价的持续上涨，不少项目也水涨船高，五环沿线上包括朝阳来广营地块，大兴西红门地块，海淀清河小营地块均以将近5万的高楼面价成交，朝阳东坝地块更是卖出了7万元的高价，因此这些项目的房价或高达10万-30万元/平米，相比之下，位于同样地段的华润万橡府项目，开盘均价在6万元左右，一方面拥有长期升值空间，另一方面在当前市场环境下又达到了购房者的购房心理预期，因此，项目创造了热销佳绩。”

　　改善型客群作为一支特殊的力量，他们与刚需客群不同，他们往往既关注楼盘的品质、配套、服务等软硬件设施，也更看重项目的长期升值空间。在每一位改善型购房者心中都有一杆秤，项目的目前定价是否符合未来升值期望，他们心中自有论断。因此，面对这部分客群，业内专家建议开发商在主打项目品质的同时，更该仔细推敲项目定价，精准预估项目未来价值，并揣摩改善型客群的当前心理预期，然后谨慎定价，或许这才是能实现双赢的“合理定价”。