刘晓光:“死亡语境”下商业地产需跨界融合

来源:地产中国网 2014-08-15 08:36:00

“商业地产过剩必死。”这是德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平在2014年博鳌房地产论坛上的当头棒喝。

但首创集团董事长刘晓光并没有被上述“死亡预警”吓倒。这位在中国房地产行业浸淫近20年的一线大佬,最近忙着做一件事:研究商业地产的转型模式。

“我们已经总结了16种新模式。”刘晓光告诉《每日经济新闻》记者,他拿起桌上的资料翻到其中一页,向记者展开自己的研究成果,其中包括亲子家庭购物消费一体化的购物中心、传统购物中心的再改造、将大型商业设施切成碎片化的商业街、适合中小城镇的专业化购物场所、轨道交通商业、细分体验店等。

业内人士分析称,在当前经济“新常态”下,中国经济未来的增长方式必然将从单纯依靠投资拉动的增长模式,逐渐过渡到消费拉动经济增长的模式。房地产归根结底是一种消费品,以往那种在恐慌性需求、投资型需求驱动下的疯狂抢购时代逐渐远去。因此,行业转型势在必行,从考虑怎样用持续上升的价格吸引消费者购买,转向通过提供更好的居住环境、更优质的物业服务以提高业主满意度。

“商业地产不创新就得死”

“我有一个问题想了10年没想通,在座各位如果想通了,麻烦告诉我:国内的商场空置率会很高,这些空置的房除了养老鼠之外,还有什么用处?”在刚刚结束的这场探讨房地产下行通道的博鳌论坛上,恒隆地产董事长陈启宗的一席话引起业界热议。

经济学家樊纲说,住宅地产目前还有所控制,所以我们还有信心说它是软着陆。而一些没有被控制的领域,未来风险会更大,引起市场的波动会更大,值得大家高度警惕。因为目前政策层面仍处于真空期,市场层面隐藏着各种风险。

他所说的“没有被控制”的房地产领域,就包括商业地产。对于商业地产,蔡洪平在本届博鳌房地产论坛抛出了惊人言论:商业地产过剩必死无疑,商业地产很难整合,目前全国有2986个Mall,全国这么多的商业地产,泡沫将会被挤破。

然而,作为上述论坛参与者,刘晓光坚信商业地产仍将是未来新的引爆点,但前提是需要不断的变革创新。

首创的改变出现在四年前。早在2010年,住宅市场受限购政策影响,商业地产被视为“安全岛”,一众开发商开始加码这一领域。也正是此时,首创置业提出了在大城市周边或城际之间打造以奥特莱斯名牌折扣为龙头的多种商业业态集群。

奥特莱斯的出现开启了首创商业地产之路的新起点。在现代零售商业中,“奥特莱斯”专指由世界着名品牌折扣店组成的大型休闲体验式购物中心。在首创置业规划的奥特莱斯项目中,周边还有酒店、电影院、餐饮、大卖场以及住宅等,集消费、娱乐休闲和居住为一体,刘晓光将其称为“新城市中心”或“新都市”。

但对首创来说,奥特莱斯并不是一个简单的命题。从首批入市的北京房山奥特莱斯项目情况来看,运营困难、招商不利等质疑不断出现。“一个奥特莱斯项目没有10亿都开不了,前几年还得赔。”刘晓光对《每日经济新闻》记者直言,这是一个很痛苦的阶段。

大量资金的沉淀是奥特莱斯这类项目对于开发商最大的考验。有业内人士告诉记者,一般的奥特莱斯项目,如果商业地产部分的面积在30万平方米左右,需要沉淀的资金可能要超过20亿才能运转起来。因此,运营一个奥特莱斯项目,需要同时配合住宅的快速销售来回笼资金。

“所以这需要开发商联合起来,有资金的、有土地的一起来做。”刘晓光抛出了这一解决方案。

然而,对首创来说,一方面考虑通过联合开发降低风险,一方面却更希望垄断产业链来增强话语权。

“我的志向是买下一家品牌管理公司。”刘晓光表示,目前在奥特莱斯的运营中,一部分是通过跟品牌管理公司商谈,另一部分是跟品牌合作直接开店,但后者的占比很小,要大规模发展就需要依靠品牌管理公司的运营能力。在刘晓光看来,商品渠道与价格话语权是决胜的关键。

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刘晓光:“死亡语境”下商业地产需跨界融合
来源:地产中国网2014-08-15 08:36:00
“我们已经总结了16种新模式。”刘晓光告诉《每日经济新闻》记者,他拿起桌上的资料翻到其中一页,向记者展开自己的研究成果,其中包括亲子家庭购物消费一体化的购物中心、传统购物中心的再改造、将大型商业设施切成碎片化的商业街、适合中小城镇的专业化购物场所、轨道交通商业、细分体验店等。
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