越大越危险

今年1月21日，万科B股转H股媒体见面会上，万科总裁郁亮称，万科甚至没制定新一年的目标，“房地产企业越大越危险”。在他看来，小企业实现一个具体的经营目标很容易，但企业大了，不能只用销售收入来衡量。

万科财报显示，在万科前十名全资附属公司中，2013年，北京万科的营业收入排名是第7，净利润排名第2，总资产排名第1，净利润率排名第1。但另一面，万科北京区域的销售利润率排名倒数第一，资产周转率排名第三，权益乘数排名倒数第一，净资产收益率排名倒数第一。

房地产发展的地区不平衡性，投射在全国化扩张的公司中，确有一些区域公司的利润，无论职业经理人怎样努力，一直保持在较低水平，但从公司大的战略布局又无法舍弃。它也同时意味着，要达到优秀的标准，北京万科亦有需要提升的地方。

毛大庆相信，学习能力能弥补万科进入新领域欠缺经验的短板。但一位曾在万达等公司任职过、在商业地产领域从业超过15年的同行在与21世纪经济报道记者交流时表示，无论是万达还是万科，从公司的DNA来看，他们都是售卖型的公司，和持有型公司的企业文化有本质性的区别。售卖型公司做到60分就已不易，而持有型公司以做到100分为目标。在增量市场上，60分就可以完成任务。而存量市场上，越优秀的公司活得越好，风险越小。随着城市化进程进入尾声，存量市场迟早会到来。

北京万科2014年总体业绩将超过2000亿，其中35%来自于非住宅。据21世纪经济报道了解，非住宅部分三分之一打算经营，三分之二打算散售。经营并不是等于长期持有，有些项目可能会学习凯德模式，持有一段时间后，在资本市场上寻找退出渠道。

北京万科面临的首要困难，是目前散售型写字楼销售状况不佳，中小投资者一直在观望。从布局来看，万科的10个写字楼项目全部位于非核心商务区和新兴产业区。这些项目几乎全部是综合性地块的一部分，万科进入写字楼领域有被动的成分。

一位房地产经纪人告诉21世纪经济报道记者，不看好偏远地区的散售型写字楼，因其难以保证出租率和收益率。北京万科需要研究产业布局，甚至是主动引入一些企业。毛大庆称，北京万科也在努力学习华夏幸福能卖会租的模式。

(21世纪经济报道)