北京楼市8月32盘强行入市抢收 开发商力求去库存

来源:地产中国网 2014-07-31 09:45:00

纷纷扰扰的7月即将过去,在众多“日光”和“降价盘”的轮番轰炸下,北京楼市依然未见丝毫改观,但是面对日益趋紧的现金流,开发商推盘力度不减,数据显示,8月北京共有32个楼盘项目计划开盘,其中包括中冶·德贤公馆、亚奥万和四季、龙湖长城源著、京投银泰琨御府等11个纯新盘以及胜古誉园、首开熙悦山熹园、路劲·世界城、北京城建·世华龙樾等21个老项目后期。

“日光”无力救市

十多天前,包括华润万橡府、国奥国韵村两个项目出现了日光,但是对于在底部徘徊的北京楼市并未起到救市作用。

市场的持续下滑并未影响到开发商的推盘热情,据亚豪机构统计数据显示,上周(7月21日-27日)北京楼市共有6个项目集中入市,其中包括2个自住房项目金隅汇景苑和当代采育满庭春MOMA,3个刚需项目世茂维拉、瀛嘉汇和正源·尚峰尚水·LOFT,以及改善型项目首开常青藤,6个项目累计新增供应5372套,环比前周大涨303%,创年内周供应新高。

对此,亚豪机构副总经理高姗分析表示,上周楼市供应创新高主要来自于金隅汇景苑、当代采育满庭春MOMA这两个自住房项目入市选房,两个项目新增供应4782套,占全市总供应量近九成。

高姗称,在去年土地市场热潮中,自住型商品房地块也以较高的成本出让,但限定售价却比周边在售商品房项目低30%以上,提高了开发企业对成本管控和周转速度的要求,“快进快出”成为拿地房企的普遍共识。今年以来,信贷收紧加大开发商融资难度以及成交低迷带来的销售回款减缓,进一步加剧了房企资金链的紧绷程度,迫使房企缩短项目开发周期、平价或降价入市提升周转率,以规模化的销售量对冲不断提升的资金成本,降低财务费用,在此情形下,销售难度不大的自住房项目首当其冲成为房企高周转目标。

据统计,首个自住房项目金隅汇星苑从拿地到上市仅不到7个月。截至目前,北京已有14个自住房项目开始网上申购,并陆续进入摇号、选房、签约环节,这14个自住房项目共为楼市新增约1.9万套房源,与一季度商品住宅的总供应量持平。高姗分析,自住房的集中入市将使得未来几个月的楼市新增供应量持续维持在高位水平,并带动三季度成为全年供应高峰。

库存创新高

上半年楼市整体成交量的持续下行,直接导致了商品住宅库存量的大幅增加。据统计,截至7月23日,北京楼市商品住宅库存总量达到85674套,可售住宅量与年初相比增加了近3万套,创下近19个月以来新高。

亚豪机构市场总监郭毅分析,下半年若无来自政策和信贷层面对市场的强力刺激,随着进入市场待售房源量的持续增加,房企在全年销售业绩以及融资成本上升对资金链深度承压的双重压力下,在下半年仍会对刚需盘采取以价换量的高周转销售模式。另外,随着房企营销策略的转变,未来几个月楼市供应“中高端化”趋势将会明朗化,但由于产品类型和面向的客群相对固定,中高端楼盘供应量的大幅增加将会使改善型客群可选择面更广,导致改善型产品竞争加剧,新兴片区的改善型楼盘销售情况将面临挑战,预计部分项目的大户型改善型产品将出现滞销。

房价有望实降

进入7月以来,房企在资金成本等多种因素影响下加大楼市供应,周供应量已连续3周超千套,但持续高位的供应并未有效提振楼市成交量。据亚豪机构统计数据显示,上周(7月21日-27日)北京商品住宅共成交735套,环比之前一周下降23%,与7月首周成交量相比几近腰斩,总成交面积为8.34万平方米,环比减少24%。

高姗表示,虽然二季度以来刚需项目已经采取以价换量方式争夺客源,且降价的项目面不断扩大,但只有首开常青藤等个别项目的降幅接近20%,大量项目的价格降幅普遍没有超过10%,小幅的价格调整并不足以吸引处于深度观望中的购房者。另外,随着自住房摇号入市项目的增加,部分地理位置较远和项目配套欠缺的自住房申购人数减少。

据统计,7月以来北京楼市新增23个商品住宅项目,累计供应量达8320套,而商品住宅成交量却仅有4299套,楼市总的供需比高达1.9:1,对此,业内人士表示,随着供需比的进一步扩大,下半年若无来自政策层面的利好对楼市成交产生强有力的拉动,北京楼市在深度观望情绪影响下,商品住宅成交量将会持续低迷,开发商受到全年销售业绩及现金流压力制约,还将继续下调价格,加之自住型商品房网签对整体价格水平的拉低作用,预计下半年北京平均房价将出现下滑。

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