上海土地市场:地王与流拍并存纠结依旧

来源:地产中国网综合 2014-07-28 09:26:00

88030元/平米的楼面地价,5.77亿元的总价,让上海黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗住宅用地又一次成为业界关注的焦点。

7月9日,该地块由上海永业集团、上海盛高投资、珠海华发实业及丽丰控股四家企业参与竞拍,最终丽丰控股以5.77亿元拿下。该地块要求配建30%的保障房和2%的公建配套,若剔除这两部分面积,楼板价将高达88030元/平方米,创下新的全国单价地王新纪录。

有业内告诉中国房地产报记者,这幅地块面积较小,即使楼板价创造地王,也没有可比性。相反,从该地块的拍卖情况分析,要求设置了30%的保障房,一般地块要求配建5%,还要求100%精装修以及现房销售,诸如此类条件,这块地的“勾地”痕迹比较明显。不过由于上海房地产市场相对规范,土地出让还是要经过市场化操作,所谓“勾地”无法阻拦其他参与者的进入。

鸿毅资本总裁张义鸿认为,今年上半年以来,上海土地市场分化情况明显,上海周边区域的土地大部分是底价成交,而市区稀缺住宅地块,则屡屡创出单价的地王,这说明一些位置优越的住宅类地块,依然会受到开发商的热捧。但这样的市中心优质地块出让,对于总体土地市场并不具有代表性,很难改变目前上海土地市场总体低迷的行情。

单价地王难掩整体低迷

一边是疯狂的地王,一边是寂寞的流拍。

在上海黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗住宅用地刷新全国单价地王,成为业内焦点之后,上海嘉定区、崇明县、浦东临港地区、以及奉贤区各有一宗土地延时出让,调整出让时间的原因均为:在提交竞买保证截止时,仅有一家竞买申请人提交了竞买保证且提交了竞买申请。这是上海年内第二次在有竞买人申请竞买的前提下,延时出让地块。

新城控股集团副总裁欧阳捷告诉中国房地产报记者,上海房地产市场颓势难改,摆在开发商面前最重要的是去库存,市中心的稀缺地块行情已经看好,但城郊区域风险较大,在有竞买人申请竞买的前提下延迟出让地块,可见上海区县政府不能接受土地底价成交的结果,而开发商在目前的市场环境下似乎并不“领情”。

中原地产监测显示,自2009年以来的地王大多没有好的收场。如中海长风上海地王、金地青浦地王、华侨城的苏河湾地王等,特别是在今年银行信贷紧缩、成交量普遍下滑的持续影响下,短期内这些地王尚未开建便已“被破发”,在低迷的市场中,地王想要盈利很难。

“为什么很多开发商会去争夺一块盈利前景不好地块,最重要的原因是这些开发商刚刚进入上海市场,急于在上海市场做出产品树立自己的品牌,从而再向长三角区域拿地拓展,上海对他们而言,是一个品质的标杆。以丽丰控股为例,刚刚进入上海,一定要用产品品质去证明自己的实力,而盈利能力则是次要目标。”张义鸿认为。

在该地块拍卖现场,丽丰控股现场一位代表称,这个价格确实挺高,公司拿下它主要是因地块的位置优越,品牌价值好。这位人士亦承认,该地块限制性条件也多,开发难度较高。

世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟认为,单价地王的诞生并不具备标杆意义,这反而正是土地市场趋冷的一种特有现象。

纵观上海这几年的土地拍卖思路,在土地市场不景气、土地出让金均价和总量锐减、房地产相关数据下滑的背景下,上海市政府必然会采取适度“托市”措施,例如,增加优质地块的供应比例,保证土地不流拍,以适度刺激土地市场回暖,保证财政收入稳定。

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上海土地市场:地王与流拍并存纠结依旧
来源:地产中国网综合2014-07-28 09:26:00
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