88030元/平米的楼面地价，5.77亿元的总价，让上海黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗住宅用地又一次成为业界关注的焦点。

7月9日，该地块由上海永业集团、上海盛高投资、珠海华发实业及丽丰控股四家企业参与竞拍，最终丽丰控股以5.77亿元拿下。该地块要求配建30%的保障房和2%的公建配套，若剔除这两部分面积，楼板价将高达88030元/平方米，创下新的全国单价地王新纪录。

有业内告诉中国房地产报记者，这幅地块面积较小，即使楼板价创造地王，也没有可比性。相反，从该地块的拍卖情况分析，要求设置了30%的保障房，一般地块要求配建5%，还要求100%精装修以及现房销售，诸如此类条件，这块地的“勾地”痕迹比较明显。不过由于上海房地产市场相对规范，土地出让还是要经过市场化操作，所谓“勾地”无法阻拦其他参与者的进入。

鸿毅资本总裁张义鸿认为，今年上半年以来，上海土地市场分化情况明显，上海周边区域的土地大部分是底价成交，而市区稀缺住宅地块，则屡屡创出单价的地王，这说明一些位置优越的住宅类地块，依然会受到开发商的热捧。但这样的市中心优质地块出让，对于总体土地市场并不具有代表性，很难改变目前上海土地市场总体低迷的行情。

单价地王难掩整体低迷

一边是疯狂的地王，一边是寂寞的流拍。

在上海黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗住宅用地刷新全国单价地王，成为业内焦点之后，上海嘉定区、崇明县、浦东临港地区、以及奉贤区各有一宗土地延时出让，调整出让时间的原因均为：在提交竞买保证截止时，仅有一家竞买申请人提交了竞买保证且提交了竞买申请。这是上海年内第二次在有竞买人申请竞买的前提下，延时出让地块。

新城控股集团副总裁欧阳捷告诉中国房地产报记者，上海房地产市场颓势难改，摆在开发商面前最重要的是去库存，市中心的稀缺地块行情已经看好，但城郊区域风险较大，在有竞买人申请竞买的前提下延迟出让地块，可见上海区县政府不能接受土地底价成交的结果，而开发商在目前的市场环境下似乎并不“领情”。

中原地产监测显示，自2009年以来的地王大多没有好的收场。如中海长风上海地王、金地青浦地王、华侨城的苏河湾地王等，特别是在今年银行信贷紧缩、成交量普遍下滑的持续影响下，短期内这些地王尚未开建便已“被破发”，在低迷的市场中，地王想要盈利很难。

“为什么很多开发商会去争夺一块盈利前景不好地块，最重要的原因是这些开发商刚刚进入上海市场，急于在上海市场做出产品树立自己的品牌，从而再向长三角区域拿地拓展，上海对他们而言，是一个品质的标杆。以丽丰控股为例，刚刚进入上海，一定要用产品品质去证明自己的实力，而盈利能力则是次要目标。”张义鸿认为。

在该地块拍卖现场，丽丰控股现场一位代表称，这个价格确实挺高，公司拿下它主要是因地块的位置优越，品牌价值好。这位人士亦承认，该地块限制性条件也多，开发难度较高。

世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟认为，单价地王的诞生并不具备标杆意义，这反而正是土地市场趋冷的一种特有现象。

纵观上海这几年的土地拍卖思路，在土地市场不景气、土地出让金均价和总量锐减、房地产相关数据下滑的背景下，上海市政府必然会采取适度“托市”措施，例如，增加优质地块的供应比例，保证土地不流拍，以适度刺激土地市场回暖，保证财政收入稳定。