商圈的发展中，关系最为紧密的当属商业地产和商业不动产。那么，商业地产发展中有哪些特点，如今的商业地产处于怎样的情况，今后又将如何发展？在昨日的论坛上，亚太商业不动产院长、全国工商联商业不动产专委会主任朱凌波就将商业地产发展的完整脉络展示了出来。

谈现在

国际化和本土化结合

朱凌波认为，中国商业发展到今天，经历了三个重要特点。

“最开始我们在补课，所以中国的商业发展想追求速度、追求规模，中国本土叫做连锁化、标准化，像万达在全国开了将近100个，我们叫做千店一面，带来的问题就是同质化。”朱凌波说。

随着城市发展的升级，整个市民的结构、年龄、文化、区域、习惯等分层分类，商业地产开始出现多层级的差异化发展，比如在北京、上海非常明显，已经出现了各种主题式的购物中心。“在北京最高级别的是艺术购物中心，然后出现了文化休闲类的开放式购物中心，还出现了私人购物中心，也出现了中低端的家庭区域购物中心。”朱凌波说。

现在则出现了国际化、本土化和梯度化。新型的商业形态，商业街、奥特莱斯，包括专业店、品牌店，尤其高端奢侈品都是来自国外。国际化与本土化怎么很好的结合，变成既接地气，又能给大家带来国际化的生活是一个非常重要的趋势。

谈经验

地铁商业很重要

朱凌波同样分析了国外城市发展的脉络。

国外发展的模式经历了郊区化、新都市主义、田园都市，最新的模式就是TOD模式，以公共交通为导向的城市化布局，能够提供产城一体化，工作、生活、娱乐、商业一体化，用最便捷、最短的距离来完成工作、生活的循环，让生活质量更加提高。

“中国的第一代城市化，是降低人们的生活水平为代价的，每个人在路上消耗的时间接近3—4个小时。所以，后城市化一定要追求以公共交通为导向，更加幸福快乐的模式。”

朱凌波介绍，所有发达国家和地区，地铁商业都是这个国家最繁荣的商业，“因为它有地铁，有川流不息不用排队的人流，就是一个立体商业。”但是在中国，包括北京、上海，换乘点都仅仅是地铁上下，这实际上是一种资源浪费。

谈建议

城市化生活模式向北欧学习

朱凌波还列举了一些发达国家的模式。

美国在发展过程中一直是带动全球的商业地产创新，从最早把摩天轮放在购物中心里面，包括把室外的天空、自然景观放在购物中心，到今天他们所创造的购物中心引领性一直都在。

欧洲模式则是完全的休闲生活，慢节奏，追求生活的舒适。将来我们的城市化生活模式可能就要向北欧学习。