将住房改成商业用房的“住改商”现象在各大城市已经鲜见，对于商户来说，“住改商”极大地降低了房租经营成本。但“住改商”却会影响邻居的正常生活，给小区治安、卫生、环境等等带来诸多困扰。7月10日，省城市民张先生致电本报置业维权热线，反映邻居将房屋“住改商”,如何维权自己不清楚。住改商缘何屡禁不止，业主遇到邻居“住改商”影响自己的生活，有无维权途径，本报记者对此进行了调查——

担心邻居开茶馆求助本报帮办

7月10日，太原市万水澜庭小区5号楼的一名张姓业主向本报反映，其对门的邻居将房屋出租用来经营茶馆。担心自家生活受到干扰的张先生，将情况反馈给了小区物业公司，但迟迟得不到回应。

7月15日，记者来到万水澜庭小区实地探访，该小区万水物业管理有限公司的经理王金辉接受了本报记者的采访。王金辉称，张先生于半个多月前反映其对门邻居住改商的问题，物业公司随即派人到现场进行了查看。发现张先生家的对门邻居正在装修，装修工程已有雏形，风格古朴，但没有卧房安置，看样子不是要住人。现场负责沟通装修事宜的人并非房主，而是租房客。对方表示，这个房子装修后确实不会住人，将用来招待租客的好友聚会，并非商用。

随后，王金辉联系到房主，告诉对方居民小区不能住改商，尤其是改成私厨茶馆，希望业主尽快到物业公司对此事进行说明、沟通。“张先生对门邻居家大约有170平方米，目前还无法确定是否为经营性场所。”王金辉称，从接到张先生的反馈，物业公司已多次联系涉嫌‘住改商’的业主，但至今对方仍未到物业公司对此事进行澄清说明，与邻居们沟通相关情况。

“住改商”现象很普遍

事实上，省城“住改商”现象由来已久，尤其是临街建设的住宅楼，一层基本被业主出租到商户手中改为商铺。在省城新兴商品房小区，不仅是一层住户热衷于住改商，其它楼层的业主也纷纷把住宅当作商铺，出租给商户用于经营棋牌社、家教培训班、美容院、洗衣店、按摩院以及小型办公室等场所。

促成大批业主将住宅改为商用的原因是住改商商铺租价比正规商铺便宜许多，而住宅业主又能收到比出租住房更贵的租金。以省城长治路阳光地带小区100平方米左右的商铺为例，如果是临街商铺，其年租价高达三四十万元；如果是小区内社区商铺，年租价将近20万元；如果租用居民住宅楼作商铺，其年租价还不到10万元；而居民租住住宅楼年租价仅有3万元。因此，部分投资型购房者直奔小区地段不错的一层选房，目的就是为了日后“住改商”。而省城在售住宅小区的一层房源，也由原来最不受欢迎的起价房变为全楼最贵的房源。

曾在省城多个物业小区供职的王金辉坦言，作为物业服务公司，反对业主“住改商”，因为由此带来的邻里纠纷不断。“餐饮私厨脏乱吵；教育培训机构乱，参加培训的小孩子吵闹玩耍，影响邻居休息；棋牌社、美容院、健身馆人来人往，影响到住户的安保。而小型办公机构，像设计室、网络公司、财会公司相对安静一些。”王金辉称越是高档的小区，“住改商”现象越严重，物业公司调解纠纷的工作难度越大。

王金辉称，万水澜庭小区的安保配备智能化系统，非业主没有入户卡不但进不了单元门，连想去的楼层也到不了。业主“住改商”之后，商户需要到楼下接客户，有些商家为了省事儿，就长年把单元门开着，所谓的智能安保成了摆设，邻居们都很有意见。还有的顾客因为进不了门，损坏单元门、电梯，让人头疼。

“住改商”审核条件严格

记者了解到，《中华人民共和国物权法》和《山西省物业管理条例》都明文规定不得随意改变房屋的使用性质和用途。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”

就“住改商”办理营业执照的具体条件，记者咨询了太原工商迎泽分局并州工商所。工作人员表示，太原市工商局明文规定，住宅若经营餐饮服务行业，办理营业执照前，首先需有整栋楼业主的签名同意，并获得小区所属社区盖章核准，才能到工商所办理营业执照。而住宅楼内开办美容院、按摩院，及用于小型企业办公需获得所属社区同意，方可办理营业执照。

而据省城物业行业资深人士介绍，业主“住改商”不仅需要有工商部门核准，还需要有消防、税务等部门的核准。如果经营餐饮私厨、美容院等场所，需要卫生、环保等部门的把关；经营教育培训机构，需要到教育主管部门备案批准；经营娱乐场所，需要公安部门的备案核准。

邻居有意见但仍屡禁不止

记者走访中了解到，虽然多数业主对邻居“住改商”表示强烈反对，但这种违规现象却是屡禁不止。

太原锦宏物业公司经理吕全新表示，物业公司的性质主要为经营性服务机构，其职能主要为安保、保洁、公用设施建筑的维护等，并没有执法权。面对业主违规“住改商”，物业公司只能与业主进行协商沟通，不能采取强制措施。而且，由于投诉业主与“住改商”业主为邻里关系，许多业主对于邻居违规“住改商”心生不满，投诉举报却是遮遮掩掩，或者能忍则忍。另外，相关职能部门对“住改商”的查处，也存在执法不严的情况。

业主遇到邻居违规“住改商”到底该怎么办？记者了解到，业主可以通过以下途径来维护权益：

首先，业主“住改商”需获得邻居、社区、相关职能部门的核准审批，未审批的住改商属于违规。业主掌握邻居住改商违规证据后，可以向相关职能部门举报。职能部门未对住户“住改商”违规行为进行制止和查处，属于行政不作为。

其次，2009年最高人民法院颁布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对“住改商”行为的合法性进一步作出规定。业主将住宅改变为经营性用房，必须经得整栋楼业主的同意。只要有一名利害关系人向法院主张不同意，就可以“一票否决”。因此，有利害关系的业主也可将“住改商”业主诉至法院，请求法院判令被告排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。