购物中心在商业业态的调整过程中，就像做一道数学题，有加法也有减法，会减少一些业态，也会增加一些业态，或者进行一些品牌的调整。如何去开发一些新型的消费体验式业态，做商业新形态的转变，对于购物中心而言，是很重要的。未来新型的业态组合可能会更加偏向年轻人，形成一种新的消费方式，他们对新事物的认知和接受能力比较强，提升社交功能将会成为购物中心未来的发展方向。

关键词 调商规律

重餐饮

业态比例的加减法 重餐饮轻服装

梅永丰认为，购物中心的调整周期主要是：一年一小调，三年一中调，五年一大调，主要是根据合同租期来调整。对于百货而言，零售店的租期一般是一到三年，一年的时间可能会进行一些微调。而餐饮类的业态，租期一般是五年，在大多数业态租期到的时候，每五年才会进行大规模的调整。因此，对于购物中心来说，几乎每一种业态都有调整的可能性，这要根据每个购物中心所处的地段和定位来看。

对此，刘厚秋认为，购物中心的业态调整，是一个大浪淘沙的过程。对于一些成熟的商业项目而言，两年是一个业态调整的周期。商业地产关注的是能持续产生现金流的业态，像餐饮、休闲、娱乐，还有快消品是现在比较受购物中心青睐的。随着开发商对业态调整的重视，会发现能产生现金流的是以餐饮、咖啡、面包为主的一些业态，其所带来的人气、稳定经营、拉动作用等方面的优势更适合引进购物中心。

近几年，购物中心的同质化发展越发明显，业态比例的调整、品牌的更新一直是购物中心转变的方向。昆明作为西南地区知名的旅游城市，旅游文化可以说已经和美食捆绑在一起了，美食似乎成为各购物中心的“王牌”，也因此将原来百货占主导地位的模式变成了美食占领半边天局面。

有业内人士认为，购物中心的零售、娱乐、餐饮业态比例经历了从5：3：2到 4：3：3到 1：1:：1三个阶段。从业态比例的变化过程中，可以看出，娱乐和餐饮的业态正在逐步增加，而零售的业态正在相应下降。这个比例虽然不能一概而论，但是对于大多数城市副中心、近郊的购物中心或者社区型商业中心而言，餐饮业态是最聚客的。每个城市的中心只有一个，人气比较旺，但是各个区域的副中心却可以形成多中心发展的局面，而每个区域都集中有一定量的消费人群，更加侧重生活方面的体验消费。而服装受到电商的冲击比较大，有些购物中心减少了部分服装店面，用来扩大餐饮的比例或进行多元化业态的经营。

从商业业态调整的情况来看，记者注意到，南亚风情·第壹城，对餐饮业态的调整非常大，从负一楼、一楼的餐饮店，到美食广场小吃街的出现，餐饮业的聚客能力得到最有力的证明。像南亚这样的城市副中心，“重餐饮”的现象日趋明显。

在梅永丰看来，对于市中心、核心地段的购物中心而言，零售比例肯定是比较高的。比如西单的大悦城，由于该区域的人气比较旺，其零售比例在60%以上，可以带来较高的租金收益。对于非市中心或副中心的购物中心而言，餐饮、娱乐业态的比例要大一点，可以吸引更多的人气。