潜在的财务风险

虽然销售业绩的改善有助于支持奥园债务水平的上升，但销售规模的扩张往往意味着需要更大规模的现金缓冲来消化市场下滑的影响。为此，奥园不得不寻求多渠道的融资来改善债务结构以及确保规模扩张的资金需求。

过去三年来，仅在海外市场，奥园就已经以发行债券的形式进行了三轮融资，共筹资5.25亿美元，票面利率分别高达13.875%、11.25%；多次融资使得奥园的净负债比率从2011年年底的13%飙升至2013年年底的64%。

最近的消息指出，奥园当下正在寻求一笔1亿美元的定期贷款，贷款期限为三年左右，如果此次交易达成，这将是奥园首次试水离岸银团贷款市场。

根据奥园的公告显示，截至2013年年底，奥园有64%的债务需在两年内偿还，其中境内银行贷款和信托在其所有债务中的占比达到78%。

“尽管债务水平有所上升，但在行业里奥园仍属于中低水平，我们的净负债率目标是控制在不超过80%的水平。”对于快速上升的负债率，奥园企业融资及投资者关系总监陈嘉扬表示，随着奥园业绩和规模的不断扩大，境外借贷的利率会逐步下降，而公司总的债务成本控制的比例，将维持在11%左右的水平。

事实上，债务水平的急速飙升并未减缓奥园扩张的步伐。7月10日，奥园地产宣布，以拍卖方式投得广东韶关中心区一宗商住用地，总建筑面积约67.86万平方米，按9.56亿元成交总价计算，楼面地价约每平方米1408元。

这已经是奥园今年在土地市场的第三次出手，之前的4月以及6月份，奥园还分别通过拍卖方式拿下重庆南岸区茶园新区的一宗商住用地和广州市萝岗区的一宗住宅用地，代价分别为6.2亿元和3.15亿元，三次购地前后累计资金达18.9亿元。

按照奥园年初透露的计划，今年投入土地市场的资金将与去年相当，达50亿元左右，对于去年销售额刚刚突破百亿元的奥园而言，这个数字并不保守。

“虽然奥园近年来有意将其销售区域扩展至广东以外，以缓解其过于集中广东市场的风险，但这同样会增加该公司未来于执行上及集资的风险。”穆迪分析师认为，处于快速扩张通道的奥园有必要注意其在债务风险的控制。（来源：中国经营报）