一边是行业处于供过于求的局面，另一边受到电子商务高速发展的冲击，商业地产身陷“内忧外患”局面。

根据同策咨询研究部近日公布的《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》，在全国35个大中城市中，19个城市人均商业面积已面临饱和或过剩的状态。与此同时，伴随着马云“希望能把商业地产虚高价格打下来”的豪言，互联网也在颠覆传统商业地产的发展。

然而，危机往往孕育着转机。卓越地产执行总裁张远在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，伴随着经济不断发展，以一线城市为主的发达城市对写字楼的需求持续提高，这些城市仍存在巨大的市场空间，体验式服务的蓬勃发展也为零售地产绕开电商冲击提供了市场空间。更重要的是，互联网技术为商业地产带来新的机遇，围绕商业地产衍生出的新型服务有望创造出新的蓝海。

体验式服务突围

对于大型购物中心而言，电商的迅速崛起仿佛让它们面临着一场看不到尽头的“寒冬”。即便曾经人气火爆的上海恒隆广场，如今也被喻为“试衣间”，其寓意是在电子商务的冲击下，购物中心有可能会沦为消费者的线下体验场所，最终购买还是回到网上。

“虽然电商发展的势头凶猛，但这不代表零售商业地产并没有发展机会。”张远告诉记者，电商对于标准化的产品与服务带来的冲击很大，但对于体验要求高的产品与服务，电商无法满足消费者的需求，这恰恰是购物中心最好的突破口。

以卓越地产今年推出的购物中心新品牌“卓悦汇”为例，据张远介绍，项目在业态组合上大幅向体验式业态倾斜，除了保留一个超市外，项目将不再引入零售与百货，取而代之的是教育、文艺等休闲体验式业态。

然而，戴德梁行等多家专业机构曾向记者表示，由于体验业态每平方米的租金回报较低，大量引入体验业态是开发商以牺牲利润为代价的选择。

“我认为这样的看法是错误的，商业地产的租金回报高低最终还是由市场需求决定。”张远表示，以位于深圳梅林的卓越汇为例，由于该片区对于培训教育有很大的市场需求，一家培训机构往往是上下午持续运营，且每天都在重复使用，长期经营下来，这类型业态的利润相当可观，在每平方米租金回报上并不比传统零售低。因此，租金回报归根到底还是与商家的经营状况挂钩，与具体业态形式并无关系。