最坏的时候不过如此？

如果说“影子银行”是房地产经纪人们的直接竞争对手，市场发生变化则是多个因素共同作用的结果。

究竟是谁在买写字楼？吴疆将客户群分成三类。第一类是大宗购买的客户，集中于央企、国企和金融机构。第二类客户是中间层，小型企业及上市公司。第三类客户主要是从住宅市场转战而来的投资客，因为住宅限购，转而购买写字楼。

宏观经济的变化，改变了客户群的构成。“四万亿”刺激计划中，第一类客户曾是北京写字楼整售市场上最主要的购买群体。

第二类客户，主要和经济结构转型有关。当年SOHO中国核心客户群体结构中，60%都是能源型客户。他们主要来自于陕西、山西、内蒙古等地。河北的铁矿主也是主要客户。在北京地区活跃着一批专业投资客群，占总成交的30%。剩下的10%是自住型需求。

能源型客户业界称为安全性资本，他们对租金并不敏感。即使当年SOHO写字楼租售比夸张地到达50年才能收回投资的程度，SOHO中国的写字楼产品依然热销。然而，这些客户已基本退出历史舞台。

新趋势是，金融、互联网公司，传媒企业、电商企业、高科技企业，成为销售型写字楼的购买主体，他们买楼的目的大多是自用。王珂告诉21世纪经济报道记者，一些光伏产业的公司也来购买北京写字楼，追求的不是高溢价，而是安全性和保值，并用来做财务过渡。第二类客户也是各家代理公司主要在寻找的群体。

吴疆认为，基本面并没有变化，“最坏的情况不过如此。”第一太平戴维斯的最新数据显示，尽管有新项目入市，但二季度北京市写字楼空置率环比仍下降0.4个百分点，至3.5%，继续为全国最低水平。二季度超过八成的甲级写字楼获得95%以上的高出租率。

上古新锐在望京代理的某甲级写字楼项目，过去每个月都有一二百组的来访客户，虽然观望气氛仍然浓厚，但市场并不缺乏客户，也不缺乏资金。第一太平研究部经理董月也告诉21世纪经济报道记者，仍有一些投资者积极寻觅投资机会，许多项目都处于磋商阶段。

王珂在和21世纪经济报道记者交流时表示，写字楼产品具备其它投资产品不具备的优势。写字楼贷款不受限制，可以充分发挥资金的杠杆效应。同时，写字楼可以满足企业的融资需求，通过抵押的方式实现再融资抑或是从银行获得经营性物业抵押贷款。他推荐资金配置比例是，50%投向不动产，30%投资债券，20%进入股市。

吴疆相信，一旦宏观经济有所好转，二手房市场回暖，大宗交易者开始入市，小型投资者也会纷纷出手。

(来源：21世纪经济报道)