80亿布局商业地产 泰达扬州项目资金缺口大

来源:地产中国网综合 2014-07-08 08:11:00

7月5日,天津泰达股份有限公司(000652,SZ;以下简称泰达股份)的全资子公司扬州万运建设发展有限公司,以37429万元的总价成功竞得扬州市编号为870号的国有建设用地使用权。

公告显示,870号商用地块的出让面积是77557平方米。根据规划要求,该地块的容积率大于3.8,小于等于5.0,拟用于扬州现代服务业集聚区(Y-MSD)项目的建设。

《每日经济新闻》记者注意到,早在4月17日,泰达股份发布公告称,公司将投资79.43亿元建设Y-MSD项目,该项目位于扬州市东部广陵新城境内,总用地面积约170008平方米,折255亩,性质为商业、金融、办公等用地。

昨日(7月7日),中国商业地产联盟秘书长王永平接受 《每日经济新闻》记者采访时表示,从很多城市来看,城市综合体都过剩,连杭州也对部分区域严格控制新增大型商业综合体的开发。城市综合体的运作取决于定位、交通、人流和竞争对手等因素,泰达股份尚缺乏成功的商业地产运营经验,对其整合能力是一种考验。

项目盈利能力待考/

对于Y-MSD项目,泰达股份表示,公司计划分两期建设,其中一期开发用地面积116.4亩,二期开发用地面积138.6亩。总建筑面积101万平方米,其中一期开发,地上建筑面积37.5万平方米,地下建筑面积12万平方米;二期开发,地上建筑面积38.5万平方米,地下建筑面积13万平方米。

4月17日的公告中称,扬州市政府承诺对建成后总物业的80%予以定向回购,回购价格由回购物业的总成本费用加成16%管理费用构成。

RET睿意德助理董事李静雅接受 《每日经济新闻》记者采访时表示,政府的回购政策会对项目的去化有一定效果。

对于项目的盈利能力,《天津泰达股份有限公司Y-MSD项目可行性研究报告》中提到,本项目建设地点位于扬州市广陵新城内,根据近期相同商业地产项目的售价和市场购买力的预测,文创、信息SOHO工作室出售价格按11000元/平方米;酒店式公寓按11000元/平方米;办公部分出售价格按11000元/平方米;商业部分出售价格按18000元/平方米;酒店部分出售价格按14000元/平方米,售价每年增幅3%。物业销售回款818966万元,物业及车位运营回款55530万元。

但根据克而瑞机构的统计数据,扬州2013年商业项目成交量为11万平方米,成交均价为5290元/平方米,价格同比2012年下跌了45%。

在李静雅看来,项目售价高是个挑战,因为目前整体市场环境并不好,观望情绪浓厚,新启动的楼盘可能没有大的去化压力,但是一旦供应量增大,会面临竞争的压力,也会遇到去化的瓶颈。

上述研报还指出,该项目所在地广陵新城在未来2~3年的土地供应量还会增加,市场会形成较大竞争;区域内环球金融城等具有一定规模的商业项目已抢占了一定的市场先机。目前区域内特色市场产品创新较多,走特色化道路具有一定的阻碍。

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从很多城市来看,城市综合体都过剩,连杭州也对部分区域严格控制新增大型商业综合体的开发。城市综合体的运作取决于定位、交通、人流和竞争对手等因素,泰达股份尚缺乏成功的商业地产运营经验,对其整合能力是一种考验。
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