张敬伟:放开限购也解决不了根本问题

来源:地产中国网 2014-07-07 09:29:00

7月2日,一份名为《关于对我市商品房限购政策调整的请示》的文件见诸网络。这份署名为济南(楼盘)市城乡建设委员会的文件,上报对象为“市政府”,主要内容是建议在商品房销量及价格双双下行的趋势下,在全市范围内解除新建商品住房与存量住房限购。

又一讳莫如深的地方版限购调整游戏。就在不久前,内蒙古的呼和浩特(楼盘)市才刚刚发生取消限购文件“打印错误”的事件。相比呼市做法,济南市的回应更为模糊:正在研究,确定后再实施。这样的官方措词,和呼市的“打印错误”及之前各城各地的松绑限购辟谣并无二致。总之,各地限购松绑游戏最终都成了“无言的结局”。

何以至此?都是楼市闹的。今年以来,中央严控流向楼市的资金流,也抑制了地方政府的卖地冲动。一揽子改革亦从金融体系抓起,商业银行感受到了改革的压力。泛滥的地方融资平台和银行间同业业务被遏制,影子银行和地方债的风险暴露在公共舆论下,决策层对主体责任者予以棒喝。有限的资金被定向“微刺激”到三农、小微企业等亟须融资的实体经济。

楼市不景气,很显然。当前楼市,除了一线城市,二线以下城市库存积压严重。呼和浩特市积压在售商品房12万套,每月消化量不过千套,照此算来,消化存量起码要10年。该市土地财政依赖度高达78.8%,在全国40几个限购城市土地财政依赖程度排名中,呼和浩特排名第16位。

呼市如此,济南也是这样,其他二、三线城市也好不到哪儿去。

戴着限购的紧箍咒,各地财政压力极大,可说陷入了成也楼市毁也楼市的困局。期冀松绑限购,盘活凝滞市场,消化存量,理顺增量,成为各地蠢蠢欲动松绑限购政策的动因与动力。值得一提的是,4年限购,尤其是近两年来,试探松绑楼市的城市不少,这种弥漫于各城各地的焦虑情绪,接二连三地在各城各地积累,但不管如何放风,如何出台另类的文件,都拗不过政策大势。

地方限购政策,是执行中央宏观调控政策的具体实践,执行限购政策的40几个城市既有共性,也具有地方特色。从去年开始,伴随经济下行和调结构一揽子改革措施相继推出,各地面临着发展转型的瓶颈压力。激活实体经济活力,消化过剩产能,已经成为中央宏观经济政策的主基调。这也给各地以提醒:土地财政和楼市经济不可持续,必须转型。

中央再无楼市宏调政策出台,但也给各地戴上了既往宏调政策不变的紧箍。因而,执行4年的限购政策,并没有出现自上而下的窗口调整。从银行到地方政府,让其认识并习惯承担自己行为所带来的后果,这是中央全面深化改革的两大亮点。银行适应市场和自律行为可圈可点,各地对于戒掉楼市依赖的抗压能力有所不同。

对于过度依赖土地财政的城市而言,对于楼市挤压存量可能不堪重负,也许呼市和济南就是此类城市的典型代表。但地方的焦虑与尝试,哪怕是出台了红头文件,面对中央的定调,也只能自找台阶,不敢轻易松绑。

由于地方限购的特殊性和地方特点,在不违反中央政策的前提下,适当微调也无伤大雅。譬如天津(楼盘)、南宁和长沙(楼盘)等城市或通过区域调整或放宽限购范围等来刺激当地楼市。

不过,放开限购也解决不了根本问题,只能在消化存量上有所作为,解决不了楼市本质上的结构难题。况且,若无银行的松绑限贷配合,限购也意义不大。在楼市观望的市场语境下,只有刚需可资盘活,但刚需族最需要的是银行的信贷支持。央行窗口指导保刚需,也只是让商业银行加快了放款审批速度,在利率上并无改变。

所以,各地不要再有松绑限购的冲动,这种逻辑行不通。游戏限购的结果,只能是让舆论狂欢的无言结局。

(作者为察哈尔学会研究员)

来源:每日经济新闻

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