近日，各个即将入市的购物中心都蠢蠢欲动，有的举行招商成果发布会先声夺人，有的以主力店开业来试探行情，也有购物中心玩神秘营销，进行百日倒数……业内有句话：“做购物中心难，做社区型购物中心更难，而做城市级购物中心最难。”在各大商业集团前赴后继进入到购物中心行业之时，益田商业集团总裁张文德接受南都记者采访，分享购物中心在商业定位、业态调整、地铁商业等方面的心得。

管理、服务、消费差异性都不能忽视

南都：今年本地购物中心可以说进入到疯狂扩张的阶段，10多个大体量的shopping m all会陆续入市。不过很多商城都标榜自己是社区型购物中心，商业定位为城市级的益田假日广场在经营上如何与之区别，形成差异化？

张文德：目前，国内城市级的购物中心越来越稀缺，造成这种现象主要因为市场细分、交通因素及消费便利性，基于跨区消费的时间、经济成本，促成社区型购物中心崛起。当初，益田假日广场之所以瞄准城市级购物中心定位，正是基于项目的区位交通优势、高端消费客群汇聚。假日广场位于深圳公交、地铁换乘中心；身处城市旅游核心地带，在业态规划方面具有特色、差异化和体验元素，例如引入华南首家苹果旗舰店、深圳首家高端中餐翠园等。要想打造城市级购物中心，除了硬件之外，管理和服务显得尤为重要，同时要注重打造消费差异性。如今，顾客消费选择面广、要求高，这也为购物中心服务品质提出新的挑战，如何维系高端客户群、增强客户消费黏性、实现跨界消费等都是我们一直在思考的商业命题，此外，积极整合各方资源，例如旅游、酒店、商务等资源是打造独特商业链和差异化的重要组成部分，总之，超前的运营理念和优秀的执行团队是不可复制的。

南都：随着深圳轨道交通的快速发展，地铁通道经济成为商业机构近年进行拓展的一个重点。益田假日广场地铁商铺作为启动比较早的项目，在招商、宣传、运营、调整上有哪些经验可以分享？

张文德：我觉得每一个做商业的人，必须很清晰了解自己要做什么，因为这会涉及到取舍的问题。我们当年做地铁商业的时候，前期对客流的构成作了非常深入的分析，每项指标都做得非常细。例如充分利用这里得天独厚的地理位置、城市公共交通枢纽、地铁交会处、合理的空间布局等优势。当然这只是起点高的标志而已，关键怎么将客流和规划业态作有机融合。

我们发现，如今的地铁乘客越来越关注自己的品质生活，加上购物中心内某些业态还没有充分满足顾客的需要，因此我们在这里设置了一些跟商场互补的业态，例如美妆店、快餐店、电子通讯产品店、便利店，轻食店等，既能与已有的业态进行错位经营，又能吸引地铁客流的目光，增加购物中心内商铺的销售业绩。但是，有一点要指出的是，必须对这些地铁商铺的资质进行严格的考核，同时经常要对发生变化的客流结构进行分析，这才能有针对性地对地铁商业业态进行合理调整，让受众保持新鲜感。

零售商业回归到生活本原

南都：家庭休闲产业如今成为国内不少购物中心的基本标配，相关业态如何进行组合以及叠加才会得到更好的商业效果？

张文德：从长远发展来看，国内零售商业正开始回归到生活的本原。目前，零售行业所发生的变革，正是“体验消费”的兴起和“休闲娱乐”的彰显。在我们的购物中心，管理层要求餐饮店每个月要推出新的菜式，有季节性有时效性。例如暑假将要到来，必须要有学生的套餐以及相关的服务项目，不做这样的变化很容易让消费者有审美疲劳。此外对于时尚服装，我们要求与米兰时尚周尽量同步，同时请名牌设计师到门店内与高端客户见面，了解她们的需求，接收她们所反馈的意见，增加互动性。还有一点，家庭休闲产业规模越来越大，作为管理者，你一定要跟你的品牌商合作伙伴分享你的观点和思路，因为很多商业理念必须要跟他们一起实践才能有好的结果，这一点非常重要。

南都：由于单独二胎政策的逐渐放开，儿童业态近期成为众多购物中心引进的热点，但有业内人士认为儿童业态目前存在着同质化程度高、业态组合无序的问题，你如何看待？

张文德：对于购物中心而言，在建设一个M A LL之前，经营者必须有超前思维，品牌组合业态配比是关键。我们国内有些消费观念还没有转变过来，例如家长们会将很多资金放到儿女的教育上，学钢琴学才艺等方面非常舍得花钱，至于是否让子女们从小穿上合适得体的服装，不见得每个家庭都会有这样的观念。所以，我认为儿童业态的未来发展潜力巨大，购物中心里引入儿童项目，必须要有主题概念，有主题才有生命力。（来源：南方都市报）