太原迎泽西大街北侧居然之家背后的一片空地，是太原市某房地产公司正在操作的项目，土地性质为商业用地，项目规划的是办公、公寓、商业、休闲等一站式商业地产。

纵观省城太原，大规模的城市建设正如火如荼展开，商业地产的开发量也在快速上升，除了商业综合体、商业卖场等纯商业项目之外，几乎每一个住宅项目内都配比了商铺内容。

平阳景苑的不夜城、中正的天街……类似项目在太原比比皆是。

近日，山西某商业地产（机构）发布《太原商业地产发展趋势报告》。报告称，由于此前大量商业地块的出现，太原商业地产供应在2016年将进入井喷期。与旺盛且不断升级的商业需求相比，太原商业地产供应存在错位供应，给众多商业项目带来运营和销售压力。

太原这座房地产三线城市，伴随着绿地、华润、万达等多个国内顶级商业地产开发商的进入，商业地产的造城暗战愈演愈烈。

城市综合体推动品质升级

随着楼市调控政策的不断深入实施，国内房地产市场尤其是住宅市场受到控制，不少房企转变发展策略，将重心转移到极具潜力的商业地产。众多名企在太原落户布局开发城市综合体，成为时下商业地产最热门的项目。

何谓城市综合体？简单地说，即是在城市中建一个“城中城”，涵盖住宅、商业、写字楼等多类型物业，能满足业主及市民居住、休闲、购物、娱乐、商务等生活需求的综合性地产项目。

事实上，城市综合体在太原市民心中并不陌生。2005年，地处长风街的和信摩尔商座投入运营。2007年，房企大鳄万达落户太原龙潭片区，号称打造太原城市中心的中心。随后，太原不断有新的城市综合体出现。

阳光·王府井、千禧广场、北美新天地等综合体项目，将高端公寓、写字楼、商业、住宅集纳一体，创建了5分钟的城中城生活消费圈。

据了解，目前分布于太原城南、城西、城东的高端商业综合体总面积达到300万平方米，各项目内的大商业面积累计已超过上百万平方米。

业内人士告诉记者，“城市综合体的增加是一个城市经济发展、市民生活水平提高的重要表现，是一个城市成熟成长的重要标志。城市综合体规模大、可商可住，可以成为增加开发商利润率的新高点，因此许多实力开发商纷纷着手入市。”

城市综合体体量巨大、后期运营管理复杂，因此持有经营更利于项目运营，但这要求开发商有雄厚的资本实力和丰富的运营经验。与恒实·平阳景苑、华宇·百花谷相比，太原相当一部分城市综合体上马有些盲目。而这些项目在商业地产专业运营商面前，不但不会独树一帜，有可能会产生消极负面反应。业内人士表示，“最大的问题就是产品定位的同质化，招商的困难。”

商业地产存量激增

驾车沿长风街自西向东行驶，会依次看到富力现代广场、丽华苑、长风文化商务区、华德中心、和信摩尔、天美新天地、北美新天地等商业机构，这里聚集了大批品牌影院、餐饮、购物中心及大型生活超市等商业娱乐项目，大家可以购、玩、吃一条龙。长风街两侧，恒大、万科、绿地、富力、当代置业、恒实等房地产企业开发的楼盘比肩而立。

在太原市西进东移的战略部署下，长风街已成为商场、餐饮、高档住宅等的聚集地，配套设施完善，高楼林立，交通便利，商业密集。

记者了解到，待建的华润·万象城、绿地中央广场、中铁建国际城等大型综合体，其项目的整体定位更加高端，物业及商业功能也更加全面，5A甲级写字楼、超五星酒店、室内冰场、巨幕3D影院、超级电玩中心等仅在一线城市可见的商业及物业品牌，将跟随一线房企开发的综合体落户太原。

据统计，省城规划待建、建筑面积超过20万平方米的商业综合体项目已超过20个。两三年期拿地规划的商业项目如今已进入开发、运营预热期，而新的大规模商业综合体项目仍在源源不断地出现。太原商业地产所显现的销售运营风险，在业内人士看来深不可测。

商业地产亟待升级

万达集团董事长王健林在号称“商业地产教科书”的《万达集团商业地产系列丛书》中谈到，商业地产是城市发展的刚性需求，它能创造就业、增加税收、拉动消费，体现城市核心价值，但是“商业地产很难做，并不像有些人想象的那样，有钱有地盖个楼就行了”。

现实亦是如此。记者了解到，很多商业写字楼、商铺销售周期都在两年以上，甚至更久。

根据市场调研，太原有近6成的待建城市综合体，其开发房企没有商业运营的经验。房企的开发模式大多是简单的“商场+住宅”模式，没有根据招商品牌的需求来规划设计项目，更没有对项目的定位进行过前期市场调研，项目的定位与市场需求出现脱节。

“未来城市商业地产的发展趋势，更多的是通过特色经营，通过服务的提升来为商业资产增值，商业地产需与服务经济协同发展。”从事房地产销售业务的许经理告诉记者。

“商业运营模式的改变对于开发商来说至关重要。”许经理告诉记者，“目前，办公楼产品的同质化比较严重，在成熟的市场，我们可以看到每一栋楼的规划、设计、营销、运营、招商手段各有不同。未来，管理得好的办公楼可以长期收取比较高的租金，如果管理不善租金回报会低很多。在商业地产开发中，成功的招商和运营是项目未来资产增值的主要途径。写字楼的资产价值提升，将由其所能产生现金回报能力的高低来决定，运营做好了，它的价值就会提升。”

但专家提醒，依旧不能忽视商业地产繁华下的隐忧。摩根大通（JP Morgan）的首席中国经济学家朱海斌表示，和中国住宅地产相比，短期内更担心中国的商业地产，从历史上来看，商业地产泡沫出现破裂的频率更高，这会带来较高的经济成本，美国储蓄和信贷危机就是一个例子。（来源:山西日报）