杨红旭:中国不会爆发“美国式次贷危机”

来源:中国证券报 2014-06-24 10:11:00

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在经济、社会、文化等很多方面,西方国家与东亚国家,都存在明显的差别。欧美发达国家的经济发展水平和房地产成熟度,整体上比东亚地区超前50-100年。同时,在住宅消费与投资方面也存在显著不同。比如,欧美国家住房自住率明显低于东亚国家,人们投资投机性购房的倾向性远低于东亚居民。然而,有趣的是,房地产泡沫不会为此而网开一面,甚至房地产波动程度比东亚还要剧烈,尤其是美国房地产泡沫破裂引发金融危机,引爆近几年全球金融动荡和经济下滑。

最大楼市泡沫的产生与破灭

东亚的房价变化,只能近观50年,美国却可远望100年。作为全球构建房价指数的权威,罗伯特·希勒认为,在1890年至2007年长达120年的历史中,美国实际房价指数(剔除通胀、新建住房的技术进步等多种因素,更像是地价指数),基本在100至130之间盘整(也即相对于1890年房价上涨0-30%),运行相当平稳。当然,如果看住宅总价变化,则必定持续上涨。美国人口调查局数据表明,美国住宅中位价格由1940年的2938美元,上涨至2008年的260200美元。这其中就包含了户型变大、通胀、技术进步等因素。

在美国,房地产全国性的重大变化仅发生过两次:第一次是在一战前至二战结束(1914年至1945年),房价总体疲弱,虽在上世纪20年代中期有过反弹(1923年至1926年佛罗里达楼市出现泡沫并破灭),但未能形成整体性的复苏。第二次从1992年开始,美国房价开始了一轮为期十几年的持续增长,时间之长为历史所罕见。尤其2000年以后的房地产市场繁荣,房价出现了比较罕见的大涨幅,2006年房价指数最高达203,比2000年的126点大涨61%,其后持续下跌,直到2012年见底上行。

随着美国经济底部盘整,美国十大城市房价指数在2009年下半年至2012年上半年,一直在底部窄幅波动。值得关注的是,2012年2月开始,美国房价出现持续上涨,截至当年12月,房价指数已接近2010年二季度水平。而且,2012年开始,美国房屋销售和新开工情况也在同步好转。2013年以来仍在持续上涨。2014年3月,美国十大城市房价指数年率上升12.6%,这一增幅相比2013年有所回落,但仍高于2013年12月我国70个大中城市9.7%的房价指数增幅。至今年5月,我国70城房价同比增幅已回落至5.6%。

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杨红旭:中国不会爆发“美国式次贷危机”
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在经济、社会、文化等很多方面,西方国家与东亚国家,都存在明显的差别。欧美发达国家的经济发展水平和房地产成熟度,整体上比东亚地区超前50-100年。同时,在住宅消费与投资方面也存在显著不同。比如,欧美国家住房自住率明显低于东亚国家,人们投资投机性购房的倾向性远低于东亚居民。然而,有趣的是,房地产泡沫不会为此而网开一面,甚至房地产波动程度比东亚还要剧烈,尤其是美国房地产泡沫破裂引发金融危机,引爆近几年全球金融动荡和经济下滑。
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