据经济之声《天下公司》报道，楼市调控让商业地产获得开展契机，再加上万达的成功，很多公司纷纷转型商业地产。不过高速发展3年后，业界出现“商业地产”泡沫说、崩盘说，北京银泰置业有限公司总经理尹筱周说，商业地产仍有空间，但要注意风险，不能简单复制。

从设计到开发运营的华丽转身

尹筱周毕业于清华大学建筑系，毕业后创办设计公司，2002年加入中国银泰集团，全盘操作北京银泰中心项目。2013年8月1日起尹筱周任北京银泰置业有限公司总经理，负责北京银泰中心的运营管理，并参与成都银泰中心的前期规划设计与品牌营销。

尹筱周：我是2008年在奥运前交付了北京银泰中心这个项目，我是负责开发的。然后说我去集团的另外一个地产公司，做了其他的一些开发。实际上我是去年下半年又回来做银泰中心总经理，但是这一年我回来做运营的。所以我经历了设计、开发、运营这三个不同的阶段。

主持人：过去是专注于设计，后来逐渐涉及品牌管理和市场销售以及酒店管控，现在工作内容更多，挑战大吗？

尹筱周：其实在这个产业链上，如果你想做的好的话，在每一个链条的点上，都是需要你对整个链条熟悉的。所以即便我当时做设计的时候，我觉得对市场也很专着去看，所以我在开发的时候，我能定位产品然后把它卖掉。所以好像你就跨界做了销售，但实际上你在做产品的时候，你就关注了这个市场。实际上你在开发的时候，你如果是一个持有型的物业，你肯定要本着将来能够赚钱长期的能够运营这样或者保值、升值的状态去做。所以那时候你也关注运营，只不过你只是看见猪跑，没吃过猪肉。现在等于自己过来做运营了，发现运营也是很有细节，很要求特别特别细，但是其实蛮有趣味的，我喜欢做有挑战性的工作。

尹筱周：我经常我们以前开发的时候，我们都没做过。银泰中心对我们来讲都是第一次，包括我们的企业。所以我经常有一句话，就是说我们是在做一部没有大宛的大片，主要是靠团队的能力，团队很重要。

白羊座美女高管用艺术平衡生活

主持人：在银泰大家怎么称呼您？

尹筱周：我是比较习惯于就是三种称呼，老板就叫我小尹，因为我很年轻的时候就加入银泰，黑发人变白发人。然后老外都叫Catherine，因为我的中文尹筱周他们不太会发音，员工当然上班都叫尹总，但是大家都习惯了这么叫，但是我们朋友叫做小周。因为妈妈姓周，两个父母的姓加了一个筱字。

主持人：您是工作狂吗？每天工作多少小时？

尹筱周：好像白羊座工作狂比较多，每天没有什么特别的时闲，家里人经常说你怎么回家还在工作。我是觉得有一句话特别适合我们这种人，就是你生活在你的工作里面。因为你喜欢，所以你每天好像都在工作。你比如说你设计师发现一些灵感的时候，就是你平常生活中的时候会发现，所以你出去旅游的时候，你发现你旅游跟别人不一样，你旅游也是工作。所以这是一个很有意思的一件事。

主持人：这样也好，这样就是工作生活都会感觉很有乐趣，不会觉得累。

主持人：不会觉得累吗？不疲惫吗？

尹筱周：疲惫。但是有的时候你经常会有兴奋点，会让你忘却那些的疲惫。

主持人：如何平衡工作与生活？您都已经把它合而为一了，问下一个问题吧，最近世界杯是球迷吗？

尹筱周：特业余的小球迷。

主持人：您支持哪个队？

尹筱周：我其实没有特别支持哪一个，但是我特别喜欢看那个竞技的状态。尤其最近弱队逆袭，就是把这些大家觉得不是特别看好的队，但是这次表现特别好，那些老的队伍都快被翻片了。

主持人：其实话剧也是你平时放松的一个方式，是吗？

尹筱周：音乐还有话剧，我是大剧院特别好的，经常自己的花钱去买票看的，而且是买比较好的座位的票。如果特别累的时候，有时候就看个演出。有时候票可能不知道有没有，因为你的时间，你可能到时候买了票就废了，就是即兴的。觉得有时间就直接扎到大剧院门口，看看有什么票。或者有的时候没票的时候就截一张二手票，我也经常等过二手票。二手票特别划算，基本上都是半价。

主持人：黄牛看来常见您。

尹筱周：黄牛找不到，我都是快开演的时候，他们都得降价我去买。

主持人：我们知道银泰里面有很多的高端餐厅和酒吧，您会去跟朋友小酌一杯吗？

尹筱周：有的时候在工作的时候，有时候请朋友聊天、吃饭或者是聊工作的时候，不是分的那么清楚了。所以我会介绍这个项目的时候，请他们来吃饭，然后点一些大家都没有想到的，又便宜又好吃的菜，让他们对银泰有一个更深的印象，让他们避免感觉消费不起，完全高大上的这种感觉。

主持人：您在这推荐一下。您介绍一下。

尹筱周：您比如说我们楼底下那个越吃越香。就是给那个写字楼那里同事们吃一口饭。它就是精致的大众菜，比如说有特别好吃的面像杨师傅油泼扯面，还有那种女士比较喜欢的健康大拌菜，真的都不是很贵。几个女生可以一点吃点，因为它菜量很大。我经常跟他们说要卖半份，女生一般吃不了，要多吃几个菜，就要点半份。

主持人：做设计的人，追求完美，您在工作中有强迫症吗？

尹筱周：我是觉得确实有这种情况，我回家是一种比较慵懒型的，就是好像强迫症马上消失了。但是一上工作，开会的时候，就马上变得特别苛求，有的时候我觉得我自己对员工说的有点过分。就是一点小事，我会让他们做的只要能够做得更好一定要做的更好。

主持人：员工很怕您吗？

尹筱周：其实习惯了，我们都是好朋友。他知道我是要求比较严格的，但是我是觉得他们有一种感受，如果大家做好了一件事情，很有那种成就感，所以他们会享受这一刻。

沈国军有前瞻性善于用人 贤内助沈太负责奢侈品

主持人：我觉得像沈国军就是银泰的老总，他应该很欣慰吧，有您这样的手下，一个人可以抵千军万马。

尹筱周：我觉得要反过来说，我觉得是沈总他很有眼光，他知道怎么去用人。眼光方面分两部分，一部分是用人，另外一个他的眼光很有前瞻性。他总是在市场还没有完全露出格局，但是有端倪的时候，他会比别的企业，早一点发现这个先机，这个对于企业来讲是非常非常重要的。

主持人：领头人应该具备这样的前瞻性。

主持人：他前两天说了一个话，也许我会比马云更成功。

尹筱周：他指的是在某一点，是跟王健林打堵的那个事情上，讲的是那件事情。他说的是，我们实际上前端时间新闻不是报了吗。我们香港银泰上市公司，马云阿里中资成为我们股东。所以我们等于是一个地面部队，因为我们开实体店了。他们相当于在空中，我们是这样的如虎添翼，空中和地面对接上了。就是所谓线上和线下等于接上了，这是给我们商业带来的新的生机。

主持人：但是这种赢我觉得还是每一个要促成这种双赢的领头者都要具有这种能力和眼光，否则他也不会选择马云，马云也不会选择他。

尹筱周：对，当然企业家之间他们也要彼此欣赏，他们有共同价值观，世界观、人生观，要比较一致，才能走的长远。

主持人：您眼中的沈国军，沈国军独到的眼光，用人的眼光，以及对未来这种格局判断之外。您觉得他用几个关健词来形容他的话，您会选择哪几个词语？

尹筱周：他是一个非常典型浙商。非常努力，另外一个我认为沈总本人的学习能力特别强。

主持人：他对互联网的理解我甚至觉得超过互联网公司的人。很多商超在封杀互联网的时候，他甚至把网络的铺到店面里让顾客你可以不在我这买，你可以在我这试，你在别的地方买，我不在意。就这种思维和互联网思维。

尹筱周：我觉得开往性思维对现在企业家很重要。另外一个勇于挑战自我，就是你在成绩面前，你能力正确看待自己，能够看到自己的不足，能够从自己的业绩中企业中跳出来。这个危机有一个前瞻性的认识，未雨绸缪这个很重要。

主持人：我们知道沈总的太太很美，算是在娱乐圈里呆过一段时间，演过一些影视剧，其实像她这种，京城比较名媛。其实像这种跨界的组合，是不是也会给银泰带来一些不同的东西，至少在银泰中心的经营上面，因为会有更多的人脉，会带来更多的客源。

尹筱周：你这个问题问的，都没给我打招呼，这个问题在我们企业是不能谈的。不过是沈太的老朋友，我很喜欢她，她也是白羊座，非常直率的一个人。她现在负责我们奢侈品的管理公司，非常恰当的一个位置，所以我说我们老板也会用人。

商业地产前景不能一刀切 多元化消费内容需要因地制宜

过去有住宅的黄金发展十年，现在正处于商业地产的黄金发展期吗？ 或者这个通道真的有十年，这个黄金期真的有10年这么长吗？

目前很多的商业地产已经转了，有些人士说，我继续深耕细作去寻找一个新的突破口。还有的商业地产，现在说我直接玩跨界，比如说搞旅游、医疗、养老等等，那您觉得对于这个时期判断您自己个人感觉是怎样的？

尹筱周：是这样的，现在在中国我们要避免以前老是抨击说政策一刀切。就是我们判断一个市场，我认为也不能一概而论。要看不同的城市，还有商业地产它一个大的词汇，它是要具体看哪个品类。你比如说我们讲到一般的城市里面的纯的这个商业，像我们说的服饰、化妆品，可能这些已经蛮多的了。或者是已经饱和了。但是有些已经是方兴未艾，像你刚才讲的，比如主题商业地产。就是有很大量的甚至50%娱乐、餐饮、文化等多元化消费内容在里面的综合性商业地产，这些还是刚刚在兴起。大家还在不断寻找新的主题，包括旅游主题、儿童主题，各种主题。

主持人：比如像万达各种主题一铺开就相当之大了，到处在建它那个旅游综合体，还有什么乐园之类的。

尹筱周：其实我们在谈到主题商业地产的时候，就是我觉得要避免一些就是比较大而空的现象。就是你要做的话，一定要在这个下面去深耕细作，因为好像这个概念大家都听的懂，但是真正执行下来之后你会发现不同的企业，做出来的产品完全不一样的。而真正走的最远的，还是能把这个产品做的最好或者更好的这样的企业。

主持人：上海中心大厦正式启动招商，21万平方米一次性入市，尽管他们招商锁定500强，但截至目前，除了已公开的观复博物馆、诚品书店等意向租户外，还没有正式签订租赁合同的客户。现在商业地产招商情况如何？

尹筱周：其实这个招商实际上是我们说的整个产品品牌组合，还有功能组合，这个是一个产品成功很重要的一个因素。因为客人在里面消费，他感觉舒不舒服，完全是你给他提供什么样产品。但是实际上您想请谁来，谁就可以跟着你走的。那你还是要看商业地产基本的核心要素，比如说你的地理位置、周边整体的消费人的数量，那么还有你的产品设计定位，跟你周围的客户群是不是能对上。比如你做了一个很高大上，但周围都是老百姓，你可能也会很冷清。那么还有就是说，你聘请或合作的所有团队专业性，就是你的落地这些能力下来是靠你的执行力来去表现的。还有你整个集团的实力，因为商业地产它有很长持有型时间，资金都要前期的投入，所以你需要整个集团的实力，包括品牌号召力才能成功。

主持人：那么现在我们也知道成都的银泰中心已经起来了。您觉得现在目前成都银泰中心目前招商状况怎么样？

尹筱周：因为我没有负责招商这个板块，这个应该讲是沈太裕盛的那个公司他们在做。但是我听说，因为我前两天刚去了成都，我知道他们也去了。好像陪着LV最大的头去成都，但是具体我不是很清楚。但是我听说他们跟这些大的品牌都在谈，而且我知道他们的这个设计团队是非常强的。所以这些我觉得刚才我讲的这些因素，我们地理位置、团队组合，还有这些产品定位都是比较准确的。我相信那个项目在成都未来一定是非常有市场影响力和真正人气的一个项目。

商业地产仍有空间 成功模式不能简单复制

主持人：想问问商业地产到底有没有泡沫，到底风险大不大？

尹筱周：当然，其实你会看到很有趣的现象。就是最近一段时间，我们会发现很多一些二三线城市他们市中心的一些原来已经开业经营商业，他们愿意跟我们合作，或让给我们。要么就是经营的不是很好，要么就是投资回报不是很够。但是反过来你会看到另外一些二三线城市他们还在找我们做特别大型的商业地产的开发，容量已经大到了，你自己都觉得，都不知道原来规划的时候这个市场调查调的怎么样，你还要重新去做调查，你会觉得那个风险实在是太大了。

主持人：有泡沫？

尹筱周：我个人感觉它很难是说用一个泡沫两个字来形容，为什么？因为我觉得它这个商业地产，跟其他的不一样。它是一个以运营为主导然后来做开发的，所以你其实这个市场可能有很多的机会，但是你做这个定位，你没有看到这个市场，你就没有发现这个市场的时候，你做的它也没有生意，你以为是有泡沫，实际上你没有打到这个市场痛处或者你没有抓到那个痛点。所以我是觉得做商业地产最重要的就是你不要去盲目的去复制或者抄袭别人的东西，你应该去节这个地气，因地制宜的，看看这个地方到底是能打哪种粮食，你再去种植这个粮食，要对它的潜在的市场要做调查。对它当地客户未来的需求也要做调查。因为通常你开始设计到运营的时候，都是三五年出去了，所以你一定要有前瞻。另外一定要挖掘这个市场，有的时候那个市场你引导一下它就会有，这个是挺关键的，也是做商业地产一个技巧来的。

主持人：沈国君沈总以前在接受采访的时候说每天都有烂尾的商业地产项目来找银泰。你们会选择刚才您也谈了市中心有一些也会找你们共同经营。那你们会选择什么样的介入，可能有很多你要说不。

尹筱周：你其实是要好像是说你要看到它的那个骨头里的东西。你看它这个地方未来有没有新的这个潜力，不要看它现在的东西，一定要看到它最本质的东西。如果你判断未来它的未来它这个产品包括它的格局，它可以改的更好的时候，你当然会出手或者跟它合作。但是不是说只要便宜我就买，不是这个概念。

北京银泰中心没做任何广告 吸引众多名流入驻

尹筱周：我们老说长安街和东三环交叉口的西南角，我们这个楼在平面上看是一个品位的"品"字，然后在立面上看是一个大山的"山"字，中间是一个中央主楼，里面有酒店和公寓。两边是两栋写字楼，底盘是所有的配套商业、娱乐、酒吧这些公共设施，然后我们主楼的顶上也有一些公共设施，比如说有餐厅、有大堂，还有一个会议空间。

主持人：关于主楼的造型是一个灯笼的造型。很多人当时看到这个造型的时候，觉得这是一个非常棒的想法。第一个这个灯笼造型体现了中国的特色，第二个展现了一种全球宏大的视野，非常有意味，意味深长。而且北京银泰中心到底有多牛，可能很多人都不知道，我跟奥姐说，有一个贴子就是说在北京某商场地下停车场，完成可以PK北京国际车站，豪车一片，这个商场就是银泰中心。

主持人：这些都是业主的车，不是说来逛商场人的车。因为我们知道银泰它中心有两个的公寓，是非常高端的公寓。有多高端就是很多社会名流都住在那。比如说杨澜我以前就去那个地方遇到过她，她住在那。章子怡当年想买这个房子，都没有凑过首付，但是特喜欢这个楼盘。

尹筱周：她确实很喜欢我们这个楼。后来买了，她现在应该是住在这。但是我们一般是不会讲，我们这个项目销售的时候从来不说，谁买了什么，都是听别人在传什么，但是我们并没有。因为我需要尊重业主的隐私。

尹筱周：我们没有代言人，这个项目原来推广的时候是没有代言人。

主持人：大家都慕名而来，前端时候我们去银泰不是和特斯拉在做充电桩，然后这个尹总是带大家带媒体去楼下去看这个车库里的充电桩。结果很多记者就去拍车去了。因为有一块是业主专门的停车区域。全都是各种好车。就是玛莎拉蒂这种都看腻了。

尹筱周：其实我们真的是特别害怕的那个，也不知道谁报那个料。然后就之后我们特别担心那个车主的车号被曝光，其实我们车场还蛮严格控制，不让一般的就是这种人进去，随便拍车主的车，因为不太好。但是特别奇怪就是我们这个项目，其实有很多人就特别喜欢，给我们报，还以为我们是做软广告。

尹筱周：孙燕姿有一首歌曲叫《银泰》，其实我们都不知道，我们也特别吃惊，但是我就是说你会感觉这个项目它表达这种气质，被人家接收到了，这是我们最感动的地方，就是她的那个歌词，让我看了也蛮感动的。其实银泰它的背后人们能感受到什么，尤其是在她歌里唱的，在长安街上，就堵车的时候，傍晚的时候车灯亮起来，然后你抬头看到主楼的灯笼的灯亮起来了，那种很有温暖的感受，特别有北京的味道，尤其是在天气好的时候，我从楼上往下看，也是灯火通明，长安街像一条长龙一样，你也特别有感动。

银泰具有互联网精神 牵手特斯拉打造环保理念

主持人：特斯拉我们知道它充电桩是它一个大问题，因为它现在找了很多，其实找的第一家就是银泰。

尹筱周：它现在其实是越做越多了，尤其跟我们合作之后我的好多我爆了微信之后好多朋友都在找他们，要跟它的合作，维纶是我们自己的朋友，还是一些行业内的朋友，都在纷纷找他们，所以我觉得他们跟我们合作，它比我们赢得更多。

尹筱周：其实你看车的背后实际上是人，就是我们跟它合作我们也是这么选择的，因为大家传的最多就是它的创始人马斯克，他做了很多非常匪夷所思的事情。他是space x这个火星计划的创始人。那么我个人觉得这个是体现了我们银泰一个价值取向就是我们很愿意和有前瞻性的人合作，同时就是我们愿意和这种高科技的企业，很有环保理念合作伙伴一起合作，也很愿意有更多我们客户也是这样的，也是我们这种理念的同路人。

主持人：我们知道现在银泰在车库里面有两个充电桩是这种公共的特斯拉的充电桩，现在已经开始运营起来了，怎么样？

尹筱周：没注意。反正我看经常有人去那看，然后前端时间我看有车停在那，然后另外一个我们实际上我们公寓一些固定车的车主停车位，他们企事业有买这个特斯拉车的，我们也在给他们装。然后另外我觉得我们的商业客户里面也会有买这种车的，所以我们也准备在地面上，在商业的入口停车场旁边，也做一个地面的特斯拉停车位，现在正在做。

银泰中心引导生活方式 绿色、温暖、时尚、分享

主持人：那还有这背后我是不是可以解读为，就是银泰其实是想对于除了自己的业主之外，可能更多对人们一是宣传自己的经营理念，二也是在倡导或者引导一种生活的方式。

尹筱周：必须的。我们以前就是说，价格的背后是价值。做了开发这个空间实际上我们是在做空间一个生活方式所以我们一直是这样的主张。

主持人：那如果是用一小段话来，概括这种生活方式的话，您会愿意选择用什么样的词语来形容银泰背后所要宣传引导的生活方式。

尹筱周：我觉得应该是能够关注社会，共同分享，然后有环保的价值观。

主持人：绿色、温暖、时尚。

尹筱周：分享，分享很重要。

张奥：我们再来问一个，你们这个成都的银泰中心现在可能在招商。他想问问说像你们一般想招写字楼里面的这种公司，让公司过来租你们的写字楼。一般会怎么来招商，有什么样的技巧呢？

尹筱周：我们这个银泰中心写字楼，实际上是在北京租比较贵的，主要它地理位置，我们跟国贸共同被认为北京最贵的地区。那我觉得就是说，首先还是要有一个自己比较清晰的产品定位。你的方向是什么，你自己要明白。然后你自己主动去找。在这个行业里面引领一些大的企业，可能先把一两个领头羊前进来，然后就有人会跟了。我们叫锚的效应，就是商场叫主力店。【来源：中国广播网】