解决棚户区改造的融资难题，增强债务偿还能力，其中一个突破点在于：完善棚户区改造模式，进行土地整合、合理规划利用，并进行后续市场化开发和出让。随着棚改综合效应的显现，土地资产化提升，财政收入增加，不仅债务问题得以化解，城市综合环境、城市竞争力也将大大提升。

提升土地利用效率

中国证券报记者在辽宁和吉林多个地市调研中了解到，往往通过棚户区改造，棚户区周边环境改善，基础设施不断完善，提高了土地价值，带动了后续商业开发，提高了财政收入。

鞍山市立山区曙光街道是全市棚户区改造建设较为集中的片区，采取政府主导拆迁和回迁，集中了多个棚户区的居民，进行异地安置，回迁之后政府可整合原棚户区所在地块，进行开发和综合利用。在鞍山市万平社区，中国证券报记者看到，该社区2007年落成，以毛地出让形式，由开发商代建，一部分为棚改回迁房，另一部分建成商品房对外出售，以商品房出售收入反哺棚改回迁房的建设成本，目前已形成居住环境良好的现代化新型小区。

鞍山市在棚改初期，还曾将棚户区改造与工业园区建设相结合，把棚户区内原有的企业单位迁移到城郊的工业园区内发展，有机整合土地资源，采取净地出让的方式为棚户区改造工作筹集资金，并采取政府直接建回迁房安置动迁户的方式，推动棚户区改造工作进程。

吉林省辽源市则经历从昔日的煤海到资源枯竭型城市的阵痛，2006年辽源市组织开展了大面积的棚户区改造，坚持规划先行，与城市扩容、功能提升、园区建设、退城进区、沉陷区治理统筹考虑。辽源市南部新城已启动建设，预计可形成吸纳15万人口的现代化新城区，市区面积将扩大到60.16平方公里。

棚户区改造使辽源腾出大片土地，为引进项目、发展经济拓出了空间，自2008年以来，辽源加快发展产业园区，八个工业园区入园企业达885户，从业人员12万人，实现地区生产总值267亿元，占全市的55.8％。以东北袜业园为例，形成了15亿双棉袜的产能。

辽宁省、吉林省在棚改过程中实现了大规模的土地整合，增加了土地储备，并进一步推动了土地市场化。部分整理后的土地进入国有土地使用权交易市场，面向社会招拍挂，获得了相当规模的土地交易资金，这些资金增加了棚户区改造的建设资金。仅辽宁省通过土地出让和商品房开发建设，共获得近70亿的改造资金。

在辽宁省十年棚改中，各市绝大部分偿付资金来源于财政收入或土地出让金，此外还有棚户区改造中剩余房屋的出售，棚户区居民面积扩大部分的差价等，绝大多数城市都按期还款。

注重社会综合效应

与传统工矿棚户区改造不同，东北的林业企业棚改更加注重综合效应的提升，尤其是环境效应。

“我们搞棚改，不仅改善了职工的居住环境，带来了职工生活方式、生产方式的变革，还赚来了一笔可观的生态账单，更引领了地方经济社会发展方式的转变，可谓是‘一举三得’。”吉林森工集团三岔子林业局相关负责人表示，在新建和改建翻新近万套房屋后，对林场职工进行搬迁，辖区内木材消耗直线下降。以前每户冬季取暖至少就要烧掉5立方米木材，再加上生活中的其他木材消耗，每户每年的消耗量超过10立方米。这些职工搬迁后，每年至少减少木材消耗3.2万立方米，按每立方米2000元计算，就相当于节约了6400万元。同时，这些职工迁出后留下的宅基地、农田地、自留地全部还林，总面积超过1200公顷，经济效益之外的生态效益难以估量。

松江河林业局同样是在棚改的同时，以减少森林资源社会性消耗为目标，进行生态移民，调整林区布局，将撤并的林场职工整体搬迁进镇。原林场职工生产生活用地集中收回后，用于生态还林或者经济还林，发展生态产业。原有的13个林场逐步合并为5个中心林场，对撤并的8个林场进行了整体搬迁，累计完成生态移民1832户。实施生态移民后，每年可减少1.45万立方米社会性森林资源消耗。

棚改移民后的林场场址用于发展经济林，同时开展生态旅游项目开发.在松江河林业局棚改后保留的林场中，黑河林场和抚南林场积极开展森林生态旅游，总投资3500万元的白溪漂流项目，年接待能力可达35万人，已成为长白山吸引众多游客的特色旅游项目。

林区棚改的综合经济效益，虽然并不能直接迅速地得以体现，但这种综合经济效益将在未来逐步体现在环境的改善、企业经营业绩的改善之中。

来源：中国证券报