住房金融模式在住房的供给与消费中发挥着重要作用。许多国家建立公共住房银行，帮助中低收入家庭以较低成本满足合理住房需求，同时也帮助非营利性和公益性社会住房部门获得稳定而廉价的资金支持。然而，我们不能对公共住房银行抱有不切实际的幻想。

分 类

按照政府出资比例和主导性的强弱，可以分为四类，但很多时候很难准确界定。

公共住房银行顾名思义，是带有公益目的的住房银行，与逐利性商业住房银行相区别，属于政策性住宅金融机构的一种。

为广大民众特别是中低收入者解决住房是一道世界性难题。住房需求量大、资金要求高、使用周期长，还兼有投资品、商品和保障品等属性于一身，这些特性使得住房金融模式在住房的供给与消费中发挥着非常关键的作用。然而，基于市场机制的商业住宅金融机构以逐利为运营出发点，借贷双方信息不对称，“嫌贫爱富”，门槛高，导致中低收入家庭往往很难进入商业住房金融市场，进而导致“市场失灵”甚至社会的不和谐。联合国人居署研究表明，住房消费的困乏，是贫困、疾病、社区衰败、骚乱等一系列社会问题的触发点。

世界上不少国家都设计了各种类型的政策性住房金融工具，再由政策性住宅金融机构作为平台予以贯彻和执行。政策性住房金融工具主要包括强制性住房储蓄、政策性住房储蓄、财政担保、财政贴息或财政贷款、税收优惠或退税、住房津贴或租赁补贴等。强制性住房储蓄，主要体现在中国、新加坡、巴西、墨西哥、尼日利亚等国所特有的住房公积金或全能型公积金。如新加坡的中央公积金是一项全面性的强制性储蓄，具有养老、医疗、教育、家庭保险等多方面功能，并不限于住房消费。而政策性住房储蓄则以法国各类开放性住房储蓄为主要代表。

政策性住房金融体系，就是政策性住房金融工具和政策性住宅金融机构的组合。政策性住宅金融机构，按照政府出资比例和主导性的强弱，可以依次归类为：国家住房银行、政府性住房贷款担保公司、公共住房基金、政府支持企业和社会住房互助基金等四大类。同一个政策性住宅金融机构，可能同时担负多个政策性住房金融功能，所以很多时候很难准确界定一个政策性住宅金融机构到底是哪种类型，故而多用“公共住房银行”泛指各种类型的政策性住宅金融机构。

模 式

各国运作方式不同，有成功的经验，也有失败的教训。

虽然各国政策性住房金融体系运作机制和运转模式大相径庭，但共同目标是通过政府的干预之手，帮助中低收入家庭以较低的成本来满足合理的住房需求，同时也帮助非营利性和公益性的社会住房部门获得长期稳定和廉价的资金支持。

目标

解决低收入家庭的住房问题，是公共住房银行的最根本出发点。

从各国历史经验来看，发展各种类型的政策性住宅金融机构，主要期望达到以下政策目标：

第一是促进住房民生。降低住房成本负担，解决低收入家庭的住房问题，是公共住房银行的最根本出发点。如房利美的口号是“我们的业务就是美国梦”，房地美的口号则是“让有房成为可能”。不少国家的公共住房银行，甚至直接承担了政府职能来向居民发放住房津贴或提供补助。

第二是推动城市更新改造。公共住房银行往往与城市更新改造紧密相关。如加拿大抵押住房公司早期是为解决二战后退伍军人的住房问题而成立，但后期就在城市更新改造的融资方面提供了大量资金。

第三是调节房地产波动和平抑经济周期。公共住房银行经常被政府当做在房地产领域实施货币政策的金融工具，作为宏观货币政策实施的补充，尤其在反向经济周期调节的时候。以美国为例，2006年次贷危机爆发后，美国抵押贷款市场上人心惶惶，大多数银行和金融机构都无力或拒绝放贷，只有“两房”因为贯彻美国政府托市意志而逆势扩大融资规模，仅2007年就新增抵押贷款融资6000亿美元，同比上涨12%。2008年以来，近80%的新抵押贷款都是“两房”提供或担保的。没有“两房”的鼎立支撑，金融危机期间美国的住房市场危机很可能演化到不可想象的深渊。

第四是培育和刺激住房金融创新。从美国、日本、印度的经验都可以看出，公共住房银行在住房金融创新上具有不可替代的先锋作用。

从各国经验来看，公共住房银行能不能成功，关键在于政策目标是否明晰、合理和可行。世界上很多国家政策性住房金融体系失败的原因，往往在于同时设立多个相互冲突的目标，导致没有一个政策目标能够令人满意地落实。

(本版文章作者为上海财经大学不动产研究所所长、公共政策与治理研究院首席专家陈杰)