购房提醒

买商住房要考虑持有成本

由于北京普通住宅限购，而商住项目不限购，所以购房人为了买房选择40-50年的商住项目。而在售价上，同一地段，商住大多都要比纯住宅项目便宜不少，不少购房人还觉得捡了便宜。实际上，购买商住楼有不少后期持有成本。

首先，商住楼一般是40-50年，有一些商改住，拿到房子的时候产权就不满40年了。虽然目前对产权到期之后房子如何处理没有定论，但一定是产权短的先遇到这个问题。目前拥趸比较多的方案是掏一部分费用延期产权。当然，这还没有定论。

除了产权较短之外，商住楼还面临较高的持有成本。第一是物业费较高，第二是大多商水商电，单价较高。交易的时候，在部分区县还要缴纳物业税，虽然是按照原值打折之后为税基缴纳，而不是按照增值之后为税基缴纳，买房人依然要多开销一笔钱。“因为这一税种一直存在，并不是新政，也很难说对楼市有多大影响，毕竟影响的人群很有限。”中介工作人员告诉北青报记者。

最后，从最近10年房地产升值速度来看，商住两用的房子升值速度明显低于纯住宅。这主要是因为商住两用大多都被用来办公，基本没有居住环境可言。由于商住是不需要太多周边配套的，所以也很少有商住两用项目会有幼儿园、小学之类的配套，北京部分区县也不承认商住两用房产的学籍资格。比如在西城，非西城户籍在西城就读，提供的住所地证明就不包括商住两用房本。文/本报记者 范辉

纳税体验

西城商住房房产税买时不交卖时也需补交

昨天下午，北青报记者在一家中介机构的帮助下，跟着西城区一套商住房买卖双方前去税务大厅办理纳税手续。大厅工作人员介绍，西城区商住房过户时，需要提供完税证明，如果不补缴房产税的话就没法过户。“之所以在后面补缴，也是因为地税直接上门征收不便。而房主也大多对这一政策不了解，也不会主动每年缴纳。最后就变成了过户的时候一块补缴。有些时候还有滞纳金”。帮着过户的房产中介经纪人告诉北青报记者。

据了解，相对于个人，企业在购买商业项目后对这一税目比较重视，一般公司会计会在每年的做账中主动缴纳，缴纳的比例和个人一样。“西城区个人买商住房需缴纳房产税，其实最早是宣武区执行，后来宣武区和西城区合并成为大西城区之后，整个西城都执行了。”工作人员告诉北青报记者。这意味着，眼下区分商住房是否要交这项税，第一看是不是在西城，第二，在此前提下，看房本是不是登记为商业项目。文/本报记者 范辉

新闻内存

个人买卖西城商住房税费清单

买房人应缴纳税费：

1.契税：房款的1.5% （面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）

2.交易费：3元/平方米

3.测绘费：按各区具体规定

4.权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。

卖房人应缴纳税费：

1.交易费：3元/平方米

2.营业税：差价×5.5%（房产证未满5年的）

3.个人所得税：房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）

4.土地出让金：比较复杂不列举（非住房性房产必须要缴纳的）

备注：按照规定，房产税是持有税种，理论上是卖房人之前就应该缴纳的，但有些业主不主动缴纳，最后在转让时才趸交，一般还会有滞纳金。文/本报记者 范辉

(北京青年报)