浙江曾领风气之先、得改革之惠,在经济上积累领先全国的雄厚实力,也较早地发展起了房地产业。然而在房价不断攀升、楼市一片繁荣的另一面,浙江许多城市的产业结构及人口流入却未能同步发展,始终难以有效支撑畸高的房价。过去十多年,这种城市规模与高房价之间的错配问题,被狂飙的楼市盛景所掩盖。
以杭州为例,2013年全市常住人口884.4万,仅比上年增加4.2万,其中外来常住人口177.8万,甚至比上年减少了1 .89万。而上海2013年常住人口2415万,仅外来常住人口就增加了29.77万、达990万人。这其中蕴含的潜在需求,显然不在一个量级。此外,与杭州规模、实力相近的南京,2013年新增常住人口2万、总量达818万,其中外来人口约175万、减少2.5万,人口变化特征与杭州非常相似,但南京的新建住宅价格平均比杭州低3成。
从杭州人口流入减速中不难看出,就目前的城市规划、人口数量、产业布局等因素而言,杭州的城市规模难以在几年内跃升,潜在的刚性需求基本已得到释放,其余外来人口则受高房价阻碍难以被有效吸纳,因而现有需求很明显无法支撑当前房价体系,降价也就在所难免。
与杭州相似,浙江多地楼市也面临需求与价格错配的现实问题,尤其是在短期内城市规划、产业布局、人口规模不会发生实质性变化的形势下,缺乏需求支撑的房价显然没有理由大幅超越同类城市水平。即使考虑杭州作为旅游城市的增值效应,其价值也需要有效需求支撑,否则盲目炒楼、在虚假繁荣中击鼓传花,一旦无人接盘便会迅速被打回原形 。 因 此 , 目 前 浙 江 楼 市 率 先 回 调 , 恰 恰 是 正 常的、符合市场趋势。
面对此番浙江楼市的普跌趋势,如果政府“救市”、托底,只会将房地产业城市定位、真实需求与房价之间的错配问题向后推移,也可能导致此间的裂痕持续累积、扩大。因为浙江楼市已经到了价格体系调整的临界点,唯有解决了房价与城市地位的错配问题,浙江楼市才可能在新价格体系中健康发展。
是中国互联网新闻中心·中国网旗下地产频道,是国内官方、权威、专业的国家重点新闻网站。
中国网地产