因此,目前销售疲软绝不单单是周期性下滑,既有趋势性的因素叠加,也有有效需求被高估的影响。从户均住房套数、人均住房面积(2013年为32.9平方米)等衡量供求关系的因素看,绝对的住房短缺已经过去,住房建设高潮已经过去;从有效需求来讲,过去10年中,尽管城镇每年新增2000万人,但其中有多少是有效需求需要掂量,常住人口中的非户籍务工人员、纳入城镇化边界的有房户要扣除一部分。另外,至于能否将城镇常住人口中的无房户转化为有效需求,取决于户籍制度、收入分配、土地制度等改革进度,短期内转化为有效需求的增量有限。因此,就中短期看,住房供应相对过剩的观点成立,相对于银行抛弃房贷,这对于开发商销售回款的冲击更大。

另外,2013年开发商12.2万亿的到位资金中,近40%的部分为高成本的自筹资金,包含民间借贷、信托、债券、基金等,综合融资成本在10%以上。从今年整体情况看,目前对于各类影子银行的打压仍未显著放松,二三季度信托偿付的高峰期即将到来。自筹资金不仅面临偿债压力,而且再融资和滚动融资的窗口基本已经关闭。

如果销售回款和自筹资金继续承压,这意味着占银行资金来源83%的部分未来将持续下滑,房企资金链问题将紧绷,出现倒逼破产的案例会增多。在前两轮楼市调整周期中,由于开发商整体对未来市场看好,再加上后续货币政策宽松的支持,前期激进的房企资金链断裂大多以收购兼并的方式出现和结束,破产多以隐性方式出现,影响范围和幅度也比较小。目前,由于开发商对未来前景较悲观,而货币政策仅限于“微刺激”,债务刚性兑付也开始打破,未来中小房企、激进的大房企资金链断裂,将更多以显性的破产清算来结束。

考虑到银行存量贷款中有40%-50%的部分是房产或地产抵押贷款,房企显性破产将会严重冲击到抵押物价值预期、银行信贷整体质量,未来改善房企资金链将是楼市面临的主要任务,特别是如何改善销售回款下滑颓势。从目前来看,银行存款压力在中短期内趋势性改善,融资成本下降有望传导至信贷市场,再加上房贷主体——国有商业银行对于房贷的支持力度会在未来边际改善,销售在中期也有望改善。中短期内,需要政府或国有商业银行对于首套住房贷款一如既往的优惠和支持;长期内,需要将城镇常住人口中的无房且无效的住房需求(主要是非户籍外来人群)转化为有效的住房需求,这就需要在户籍、收入和土地等制度上的改革。