楼市写真:富人卖了 银行怕了 开发商急了

来源:地产中国网 2014-05-22 09:10:00

核心提示:当调控不再,库存高企,尤其整个市场预期开始逆转,中国房地产市场将维持相当长时间的下行周期。

作为最早(2013年10月)看空中国楼市的投行人,瑞士信贷董事总经理、亚洲房地产研究主管杜劲松在接受21世纪经济报道记者专访时表示,以往每次下行周期都是政府主动调控的结果,当调控不再,库存高企,尤其整个市场预期开始逆转,中国房地产市场将维持相当长时间的下行周期。

无独有偶,评级机构穆迪5月21日宣布将中国房地产业的展望由稳定调降至负面,反映未来12个月合同销售同比增速将从去年的26.6%急降至0-5%。这是穆迪近2年来首次降级行业展望。

“当开发商不差钱时,各种融资渠道总是想方设法地给他们放贷。但当行业前景真正恶化时,不仅银行,所有金主都会变得吝啬。”杜劲松表示,房地产合约销售会步入下行周期,资金占比最大的售楼款不断减少,压力很快就会传导至开发商的财务报表。

国家统计局最新数据显示,房地产开发企业1至4月的到位资金中,与楼宇销售直接相关的2项统计出现“双降”——定金及预收款同比下降7.8%至9019亿元,个人按揭贷款录得4238亿元,按年下降3.1%。整体4.5%的到位资金同比增速亦是2008年金融海啸以来的新低。

市场主导下行

无论是2008年还是2011年的楼市低谷期,都是政府主动调控的成果。前有“9·27房产新政”,后有全国限购令,因此每次市场下行都几乎伴随着V形反弹。时至今日,宏观调控已逐渐退场,真正驱动中国楼市下行的则是最基本的供求关系。

宏观上来看,穆迪追踪的八大主要城市库存量截至4月30日达到14个月,显著高于去年同期的8个月,正快速向2012年2月时的历史新高(16个月)发展。

近期,包括天津、南宁等10个城市传闻会放松限购政策,以促进商品房销售。杜劲松认为,地方政府的个别“救市”行为对市场来说杯水车薪。“地方政府执行首套房以外的限购本身就带有水分,局部放松只能短期提振市场信心,实际作用有限。从根本上来说,调控可以立刻停止,供求失衡却难以逆转。”

五一黄金周期间,一则传闻是万科副总裁毛大庆的内部发言曝光,且不论万科看空与否,一些数据颇具警示意义:天津、沈阳、青岛、大连等城市的商品房对比土地成交面积全部小于1,配合大于1的房屋批售比,可见土地大量淤积在开发商手里。以天津为例,上市商品房对比土地成交比0.65,但批售比却达到1.48,说明土地还没完全上市,批售的商品房已开始积压。

微观层面,杜劲松透露,通过大量与中国富人的面对面访谈和针对房产中介的抽样调研,发现富有人士已取得共识远离中国房地产市场,转投美国、英国等海外市场。在上海,首季房屋中介的二手新挂牌数量飙升117%(高档大户型为主),与整体二手成交下跌55%形成鲜明对比。

龙头房企也受伤

每到楼市调整期,龙头开发商就会标榜自己的市场占有率多高,扎根一线城市多年等等。舆论则最关注哪家小开发商资金链断裂。在杜劲松看来,上市的龙头房企由于面对股票和债券投资者的业绩压力,被迫赔本赚吆喝,受伤程度不亚于中小型开发商。

“无论是2008年还是2011年,开发商明白只要熬过政策‘寒冰期’,就会很快迎来合约销售的快速增长,因此不惜逆市圈地,尽可能扩大市占率。”杜劲松表示,目前的下行周期已转由市场主导,政府就算有心“救市”,都可能回天乏术。

“投资者不能只看龙头开发商的收入和盈利增长,因为只要不断买地,不断推盘,就可以制造账面上的增长假象。评估开发商投资效益最直观的指标是ROC(资本收益率)。”

举个例子,某二线城市的小型开发商,老板前年主要靠矿产和投资收益赚了一笔买地的钱,项目投入只占其总资产的一部分。鉴于目前市况较差,老板评估财务状况后决定封盘,待楼价回暖时再卖,可换取更高的ROC。

“若换作上市房企,年前定下的销售目标很难动摇,就算看着利润率急剧下滑,也只能硬着头皮卖楼,因为必须对股东交代业绩增长。这就不难解释为何近期多地出现开发商开出零首付的条件。”

日前,北京亦庄的珠江四季悦城打出“全盘零首付”,号称购房者可获得搜房网提供的金融支持。一则开发商垫付,二则透过其他渠道为购房者提供融资服务。类似的促销标语此前已先后在广州、合肥等城市出现。此前,恒大地产曾在全国30大城市推出内部员工介绍、3年付清首付、外加9.7折的大规模促销。

年初至今,先后出现宁波兴润置业违约和深圳光耀地产资金链断裂的负面消息。其中光耀曾属全国百强房企,而兴润也是宁波奉化当地的最大房企。可见大房企未必低风险。

来源:21世纪经济报道

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