《6个老男人和他们的城池》连载三:地产大佬建言CBD

来源:地产中国网 2014-05-21 18:10:00

【地产中国网·原创报道】近日,在地产中国网和首创天禧在CBD唯一在售的国际地标名宅首创·天禧联合主办的“CBD的国际大都会生活梦想”沙龙上,首创集团董事长刘晓光、华远地产董事长任志强、万通地产董事局主席冯仑、SOHO中国董事长潘石屹、首创置业股份有限公司总裁唐军、中信置业董事长胡东海等业界大佬齐聚一堂。嬉笑爆料的同时,这群最了解北京CBD过往的人结合行走全球各地的国际视野,对CBD建设进行了深刻的思考,并对CBD未来的规划建设建言,贡献出不少有价值的“干货”。

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 6个老男人和他们的城池》连载二:大佬的CBD梦想 

世界地标名宅与CBD层峰生活沙龙

CBD=高密度+高效率

潘石屹:从人类历史来看,牧业社会的时候,文明程度低,人的聚集程度就低,到了农业文明的时候,密度就更高一点,工业文明的时候有了城市,聚集程度就更高,就是这种大规模的聚集和密度的提高,让人类的文明程度、资金的拥有量以及效率大大提高。所以,北京的CBD,政府就是要把容积率提高。

现在反过来有一种趋势,就是政府单方面觉得城市密度高,想把人赶走,把人分散,说是为了解决环境问题,环境问题真能解决吗?这是我解不开的扣。

任志强:不要以为CBD的容积率高了就一定有交通问题,错了,纽约没有;不要以为城市高了就资源消耗多,芝加哥有990万人,核心区270万人,北京核心区240万人,但是我们(能源消耗)总数太大,说明我们的核心区效率太低了,因为核心区有很大的保护区。从能源消耗上看,芝加哥的消耗却最低的,而其他的别墅区和低密度区是消耗最高的,因为一个别墅里一个人也消耗那么多,但是一个写字楼绝不会,所以越集中越不会影响交通,越不会造成消耗。毛病在我们没有消耗突然弄一个CBD,其他的交通设施和能源消耗等等跟不上,所以就出现了问题。

CBD规划是有缺陷的

任志强:从生活成本和商业成本来说,芝加哥大概是纽约的二分之一左右,在世界上排名大概在第16位,但是GDP却能排到第五位。为什么人家一个CBD这么好,成本还能这么低?就是城市规划。我们现在说的大城市一定有城市病,就是胡说八道,那是一部分人想把低端产业从大城市挪出去才说的,你们把低端产业挪出去,菜都得贵好几倍,越没有低端产业大城市的生活越差,各种产业都给匹配,不能单一缺少,综合匹配才行。

北京CBD不好的地方在于城市规划不合理及配套欠缺。我们突然弄一个CBD,其他的交通设施和能源消耗等等跟不上,所以就出现了问题。我们建CBD用了多少年?20多年,但芝加哥却可能用了一百年时间,所以各方面的细节问题都考虑得比较充分,比如说产业,其产业是相对合理的。

不是说大城市一定有城市病,那是因为部分人想把低端产业挪出去才这么说的,但是越没有低端产业,生活就越差。真正的生活,需要匹配各种产业,不能单一缺少。(任总刚从芝加哥归来,国内与国外,两相对比,他有很多话要说。)

刘晓光:我对CBD的看法就是,它不仅是一个城市的办公场所,更应该是精英的一个客厅,办公之外应该还有吃喝玩乐有住宅。我去过全世界七十多个国家,很多国家不管贫富,都有CBD,所以,CBD,可能是人类现代社会必不可少的精英的办公场所,富裕人士的一种投资需求。

我们的CBD规划现在看来是很有缺陷的,住宅和商业设施太少,所以CBD是什么样的一个比例结构,确实需要详细研究。规划如果做不好,将来再想追回来,还有一大堆的建设。CBD的生活,应该是丰富多彩的,既有我们的维持生活的吃喝拉撒睡,也应该有我们今天这种大佬,再加上我们的媒体人一致,再加上其他的朋友们,我们在这里回顾历史,展望未来,这也是一种思想的飞跃,也是一种生活。

CBD里不能都是钱、房子,还应该有更多的价值,比如生活艺术、流动艺术等更多规划建设。今天我们提到了层峰生活,老百姓过的叫“日子”,脱离了地气的日子才是生活。进入CBD的层峰生活,它的价值才会越来越丰富。

住宅是CBD必不可少的稀缺配置

任志强:我们曾经以为CBD主要是商务中心区、写字楼、办公楼等等,但是完全不是这么回事。比如说纽约,很多是把写字楼改成了住宅。为什么?上个世纪70年代纽约出现了很多黑社会,所以很多富人搬走了,其实是因为城里的治安问题而被迫搬走,并不是所谓的郊区化。等到后期城市的治安问题解决之后,富人又开始从郊区回到城市,于是很多美国如纽约、芝加哥、波士顿等很多城市的写字楼就变成了住宅,近几年我们可以看到大公司都转移到芝加哥了,成本低,设计合理,同时是核心区,又是CBD,物价也不再增高,这是最重要的。

唐军:听了五位嘉宾演讲的感受,一个就是说冯总(冯仑)把CBD原来规划的住宅抓紧干完了(指早期万通在CBD开发的新城国际),我们是唯一70年的住宅项目,因为有CBD,因为有刘总(刘晓光)的坚持,把非常好的资源留下来了,从而成就了我们首创天禧作为CBD唯一的住宅地标。

住宅在CBD区域会被赋予更多价值空间,不仅可以用来居住,也是交友、投资的平台,同时也可能是一个商业的中枢,甚至可以做成艺术品、流动品,所以它所具备的价值更有爆发力,也更有前景。

胡东海:CBD的规划分两个阶段,此前定的规划总面积在1050万平米,写字楼占50%,商业占25%,剩下的是公寓和酒店,住宅的比例非常小;后来CBD东扩,所做的700万平方米的开发中,除了写字楼和酒店,主要仍是商业服务设施,依然没有住宅。规划就决定了住宅在CBD区域的稀缺性,所以,天禧是真正的CBD核心区唯一一个70年产权的住宅,其价值是别的项目所不可比拟的。无论产品本身还是周边配套都独一无二,是CBD区域内唯一、仅有的在售住宅项目,从前不曾有,未来也将不再有。

冯仑:CBD住宅的最大特点就是高,美国CBD住宅也是如此,最高的在纽约,460米。原来的写字楼只有一百米,所以现在如果盖70米,根本看不见,如果盖到200米,一望无际,视野很好,但再高就看到云了,所以建筑高度在CBD区域非常重要。很多人认为CBD居住环境很嘈杂,其实越高反而不闹了,从上往下看,真的就像田园一样,清净、安静;还有人认为空气不好,高层建筑空气不好,其实高到一定高度后空气就很好,所以高层建筑不仅适合办公,也适合居住。

对于高层建筑来说,最重要的是技术。技术达标了,安全性才能得到保障。而现在的三大技术钢结构、玻璃和电梯已经让摩天大楼变得很放心。如果着火你们认为胡同里安全还是这里安全?肯定是这里。因为胡同里都是木头,消防车也开不进,水管都不通,只要一着火就没了,但是这种高层建筑,尤其是911之后,这些技术进一步改进,高楼的安全非常好,救火逃生分开设计,扑救效率很高。

美国最高的楼变成了立体城市,里边有学校、超市、空中花园,什么都有,所以我觉得在北京CBD住宅比较稀缺。这是一个享受的时代,未来可以做到更多。

(谈到高楼,正在推进立体城市的冯仑也借机“广告”了一把)


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