原标题:雅居乐地产“跑量”悬疑
【地产中国网•独家报道】在此轮地产调整大潮中,率先扛起降价大旗的雅居乐(03383.HK),赚足了眼球。但大喊降价历时三月余,收效似乎并不尽人意。
日前,雅居乐公布的数据显示,1-4月份,累计实现销售额132.1亿元,同比增长34%;录得销售面积121万㎡,同比增长41%;平均售价为10918元/㎡,同比下滑超过5%。
销售金额及面积增幅均强于去年同期,且面积增幅超过金额增幅,平均售价也低于去年同期。显然,雅居乐今年去化动作积极,但这些努力对700亿元的全年销售目标而言仍相去甚远。无奈之下,又将这一目标下调至480亿元。那么,雅居乐大范围降价是源于资金压力,还是另有其因?
跑量真相
在此轮降价潮中,作为急先锋的雅居乐,其打折力度及广度,在全国化房企中,目前尚未出现超越者。
“五折的特价房只有几套。”海南清水湾一销售员告诉地产中国网:“前几天就卖光了,但您要买的话,还有别的特价房。”
据地产中国网多方了解,“五一”期间,为了完成销售任务,清水湾项目一度推出了“五折”的特价房,最低者价格仅9000元/㎡,相当于之前销售均价的一半,与2009年的开盘价相若。
“目前,海南的旅游度假物业销售情况不太好,这些候鸟’物业,也就是第三居所。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉地产中国网:“这些物业并没有找到顺畅的资源合理配置通道,在投资减少的情况下,正处于奄奄一息的尴尬局面 ,所以降价促销是大势所趋。”
值得注意的是,运营了近7年之久的清水湾,其规划总建筑面积高达1040万㎡,当属不折不扣的超级大盘。雅居乐2013年年报披露,截至去年底,该项目已售面积不足300万㎡,尚未开发的面积高达748万㎡,其压力可见一斑。
旅游项目销售遭遇不畅,其他项目在大势影响下亦艰难走量。其位于佛山的曼克顿山项目去年开盘价均价约15000元/㎡,而目前,最低售价在9000元/㎡左右;成都的铂雅苑项目, 精装房单价从开盘价每平米18000元降至13000元,毛坯房单价降至7000元/㎡;在常州,与星河湾合作的项目开盘最低价9000元/㎡,而在促销时,最低价为6000元/㎡。
一位常州当地开发商老总称,“这个项目自身定位有问题,水土不服就开始走极端,对市场的影响是肯定有的,因为消费者不清楚到底是市场整体走势还是个案行为。”
但地产中国网多方调查发现,雅居乐旗下在售的60余项目中,打折促销的不超过10个,且大部分打折项目只是拿出了极少的部分进行促销。雅居乐营销总监谭伟江曾公开称,“打折促销,多少有些噱头的意思。”
但值得注意的是,雅居乐的销售价格的确在下降,4月份的均价首次跌破万元,而今年前三个月的预售均价分别为12917元/㎡、11538元/㎡及10566元/㎡。就此,地产中国网询问雅居乐品牌负责人马羽飞,截至发稿前,对方仍未作出回应。
“布局集中在二三线及以下城市的销售价格,都在下滑。”虎杰投资首席分析师张寅告诉地产中国网:“其实,这里面也有技术操作的问题,比如每个月推盘的城市不同,也会造成均价上的差异,也不排除雅居乐现阶段在售的项目存在一些尾盘,或者价格相对较低的项目。”
在均价下滑之际,雅居乐销售总额也并不理想。张寅指出,尽管促销,但由于个人住房贷款的限制,所以在结果上,并没有显现出来,另外,促销的时间并不是长。
“在销售节奏把握上,今年要求更高,最坏的打算就是能在前四个月完成全年的40%以上。”兰德咨询总裁宋延庆告诉地产中国网:“因为从三四季度开始,销售压力将更大。”
压力来袭
降价跑量遭房贷限制导致收效欠佳,也使得雅居乐面临诸多压力。
近日,雅居乐旗下南京乐滨江国际项目未获得预售证就开始认筹,被当地房管局勒令整改,其去化的压力可见一斑。
一位港资房企老总也向地产中国网透露:“不少内地企业,强调‘短平快’,为了尽快回款,有时候不惜违规,他们也算好了帐,即使加上违规成本,也比积压着强得多,这事我们从前从来不敢想。”
“雅居乐从近两年开始也强调高周转,所以一些项目能快就快,即便违规也提前跑量,但这个转变过程是有难度的。”张寅指出,其实,从一开始,这家公司的开发模式与港资企业差不多,就是大量囤地,缓慢开发。
尽管雅居乐在年报中多次强调“短平快”,但从其拿地特点来看,尚处于清水湾的开发模式,即在一个区域拿下大体量土地,尔后开发缓慢,并坐等土地升值,其在云南所获地块就有这样的特点。正因为如此,雅居乐每年的土地增值税均处于高位,2012年约为31亿元,2013年则是25.4亿元。
与此同时,雅居乐的压力还来自尚不均衡的布局。据了解,去年,雅居乐收获土地主要位于惠州、佛山、南宁、中山、昆山、腾冲、杭州等二三线城市,且上述一些城市近年来土地供应量较大,因此,今年以来降价态势明显。
“之前主打旅游地产牌的雅居乐,虽然拿了大量的旅游地产地块,但到目前大部分尚未形成产品。”宋丁告诉地产中国网:“尽管有部分产品在售,但由于缺乏相关的产业和配套,导致销售量一直都在下滑。”
此外,去年大规模的土地投资,亦在资金上有一定的压力。雅居乐披露,去年,耗资约151亿元共新增土地(建筑面积)1060万㎡,相当于2012年末土地储备量的1/3。
“去年土地市场较为火爆,大部分城市的地价也较高。”张寅指出:“因此这个踩点并不一定准确,而今年以来,可能大部分公司由于资金上的压力,对拿地也非常谨慎,现在大家都面临这样的问题。”
宋延庆也担忧,若市场继续调整,雅居乐的降价幅度广度势必会持续扩大,这对其毛利率也造成了一定的压力。
的确如此,雅居乐公开的资料显示,毛利率也逐年下降。2011年尚处于53.8%的高位,2012年下滑至41.6%,而去年则跌至35.6%。
面对诸多压力,在接下来的时间里,雅居乐将演绎怎样的解压故事,我们持续关注。
是中国互联网新闻中心·中国网旗下地产频道,是国内官方、权威、专业的国家重点新闻网站。
中国网地产