提周转与稳毛利

国泰君安地产分析师余立峰或许回答了为什么雅居乐执着于旅游地产的发展。

“旅游地产项目负责拉高毛利率，而中高端产品则提高周转，负责保障现金回笼”，上述人士称。

余立峰认为，雅居乐去年没有完成420亿的全年目标，因此今年对于销售格外紧张，所以目前不惜大肆降价也要力保去化的提升。

“自从在香港上市之后，雅居乐的发展一直很依赖香港资本市场，如果今年的目标还不能完成，对于雅居乐的影响会很大”，余立峰表示，雅居乐此前是非常关注高毛利率的房地产企业，而在目前的市场环境下，这种模式显然不是很好。在去年的经验教训之下，雅居乐已经逐渐转变观念，追求去化。

“我认为这是雅居乐的进步”，余立峰如此总结。

2013年年报显示，雅居乐毛利率下降至35.6%，虽仍高于行业的平均水平，但对比雅居乐自身往年的表现却已经处于低位的数字。

“目前我们旗下有90多个项目，有一部分销售动不了的，有一些是利润高的，我们希望可以通过减价回笼部分资金，利润虽然少一点，但对公司影响不会太大。”雅居乐主席陈卓林此前在回应降价的问题是，也顺便对毛利的问题做出了回应。

话虽如此，价格的变化对雅居乐的利润率还是产生了直接的压力。摩根大通此前发布的报告指出，过去15个月，雅居乐所补充的土储，大部分均位于供应过剩的城市，相信会进一步受到市场气氛转差的影响，令其去化率及毛利率受压。

而巴克莱资本更是认为，减价措施可能会使今年雅居乐的毛利率水平跌至20%~25%，较去年35%的毛利率水平大幅下滑。

因此，在普通住宅产品降价销售的时候，负责拉高毛利率就成为旅游地产项目的重要使命。

对此，余立峰的分析颇为直接：“雅居乐现在也不会过高追求毛利，可以稳定在一定水平就好。而旅游地产项目的销售，从去年年报可以看出，占公司整体销售比重并不大，因此雅居乐关注的不是这些旅游地产可以卖多少现金，而是利润空间可以有多大。”

显然，低地价、低成本的旅游地产成为雅居乐稳定毛利的砝码。

“雅居乐今年主要的任务就是把前几年拿的土地加快开发，降库存然后变现”，于是，为了加快产品开发以及继续旅游地产的扩展，雅居乐年内也做了多笔融资。

最新消息则是，4月28日，有市场消息指雅居乐地产正在筹措一笔60亿港元的贷款融资，并已展开和银行的接洽。据了解，雅居乐地产正筹措的60亿港元(折合7.74亿美元)贷款为一笔三年期分期偿还的俱乐部贷款。该笔贷款利率为香港银行同业拆息加码420个基点，平均年限约为2.31年。银行的综合收益为506.6个基点，费用为200个基点。

据消息人士透露，雅居乐自行安排这笔俱乐部贷款，并已在上两周向有业务往来的银行发送了邀请函。截至目前，雅居乐尚未对该事项有公开披露，其相关人士仅称有待公告明确。

但余立峰认为，雅居乐一直在香港进行各种融资都颇为频繁，然而今年预期将会减少融资的动作。原因则是：“去年负债率比较高，今年应该不会加重负债，而且今年融资成本也比之前稍高，不利贷款。另外，降价也可以带来一定的现金回笼”。

摩根大通的数据显示，雅居乐去年底净负债比率亦升至97%，因有超过130亿元的净现金流出，并只有77%现金回款，处于同业最低水平。

若果真如此，那么雅居乐今年保障资金的重压将基本集中在销售环节，因此未来公司是否将继续大力降价以维持高去化，或者会采取更多方式促进销售，也将是雅居乐面临的重大挑战。

（来源：观点地产网）