据《第一财经日报》，上海楼市正经历艰难时刻。据中原地产提供的数据，刚刚过去的五一小长假（5月1日~3日），上海新建商品住宅成交2.6万平方米，相比去年同期“腰斩”，下滑幅度高达52.1%。

月初成交开局不利给“红五月”蒙上阴影，而刚刚过去的4月，上海楼市已与“银四”失约。金丰[简介 最新动态]易居&佑威联合研究中心监控的数据显示，4月上海新建商品住宅成交面积为76.13万平方米，环比下跌11.88%，同比下跌15.52%；成交均价25917元/平方米，环比下跌3.27%，同比上涨8.22%。

“市场比预想的惨太多，此前我们预测上海4月的新房成交量可以达到100万平方米左右。”一位资深业内人士对《第一财经日报》记者感慨，“现在，上海高端楼盘的价格已经出现松动的迹象，刚需楼盘的价格虽然坚挺，但去化率也不高。”

一位上市房企董秘告诉记者，“近期公司旗下楼盘的带看量并没有减少，但购房者比较犹豫，真正下单的少了很多。”

观望加重

事实上，上海楼市的冷清已经延续了四个月之久。2014年前4个月，上海新建商品住宅累计成交275.27万平方米，月均成交68.82万平方米，与去年前4个月99.77万平方米的月均成交量相比，下跌了31.02%，与去年全年106.54万平方米的月均成交量相比，更是下跌了35.40%。

不给力的成交表现也影响了开发商的推盘热情——4月上海商品住宅供应量为73.8万平方米，环比大幅下跌36.09%。佑威机构执行董事黄志坚认为，在一季度成交不理想的状况下，4月新增供应没有跟进，说明进入二季度后，开发商的观望情绪也变得较为浓厚，在是否降价的问题上“很纠结”。

低迷的行情同样在土地市场上蔓延。据21世纪不动产统计，4月上海共出让15幅经营性地块，合计出让面积35.6万平方米、出让金额66亿元，量价环比分别下滑38.2%和33.7%，出让金额更是创下近14个月的新低。值得一提的是，5月上海预计仅有四幅经营性用地出让，合计出让面积9.5万平方米，起拍总价31.8亿元，环比分别下降73.5%和51.9%。

楼市地市双双遇冷，开发商与购房者的博弈进入白热化，一方面，开发商依然“对降价说不”，而购房者则“用脚投票”，只看不买。在刚刚结束的五一假日房展会上，有共计约133个楼盘亮相，但仅有27个楼盘给出优惠，折扣力度普遍不大。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，房展会期间成交乏力和开发商没有将降价“落到实处”有直接关联。“节前市场的低落走向奠定了此次房展会的基调，房展会‘无大幅优惠’也从侧面证明，开发商的资金链还没有紧张到全面降价的地步。”宋会雍称。

越晚降价或越被动

在多数业内人士看来，在成交量“速冻”之后，上海楼市价格松动已是必然。

“上海楼市‘倒春寒’已然形成。”在黄志坚看来，“后市开发商想要成交量增加，既需要加大刚需产品的新增供应，也需要‘以价换量’的出现，特别是供大于求的大面积、高总价产品，‘降价跑量’将是最有效的营销策略。浦东唐镇某项目大幅降价‘抢跑道’就是一个信号，预计后市降价促销的项目会越来越多。”

黄志坚称，目前看空后市的力量正在加大，这将撼动一部分开发商的价格策略。上海房地产市场的需求依然客观存在，只要开发商愿意依据产品的市场属性，采取不同程度的优惠，成交量必然会上升。“价格优惠越早越彻底，则效果越好，反之，则可能会陷入被动。”

德佑地产研究部总监陆骑麟表示，目前开发商所面临的业绩压力是可想而知的，尤其是部分开发商企图在上半年完成六至七成的全年业绩，以防范吉凶未卜的下半年楼市。在这种局面下，降价行情将在五六月份继续扩大，而价格最容易出现松动的是一些区位、品质相对一般，而价格虚高的楼盘，刚需楼盘由于仍有较大的市场需求，价格松动的难度相对较大。

一位香港上市房企董事长对记者称，开发商降价不外乎两个原因，第一，为了完成年度业绩目标，第二，资金链紧张。

“不到资金链很紧张的地步，开发商都会选择死扛。”上述房企董秘对记者表示，一线城市的楼市整体来看问题不大，在经历短暂调整后，仍会逐步往上走。“当然，对于那些拿了高价地的开发商而言，今年的考验也会非常大，项目大幅降价也是很有可能的。